地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析(ppt)
1.房地產(chǎn)投資決策
一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：
使股東的財(cái)富人長遠(yuǎn)來說達(dá)到最大
短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求
或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如
友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策
困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員
擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)
擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商
1.房地產(chǎn)投資決策
開發(fā)商的目標(biāo)：
將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整
投資家的目標(biāo)：
以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來購買不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券
1.房地產(chǎn)投資決策
計(jì)算程式
估計(jì)毛租金
減去估算的空置損失
加上其它收入
＝實(shí)際的總收入
減去運(yùn)營費(fèi)用
＝凈運(yùn)營收入或“NOI”
減去債務(wù)還本付息
＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）
把抵押償還本金加到BTCF上
減去折舊
＝須納稅的收入
減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款
＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）
應(yīng)對上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測

1.房地產(chǎn)投資決策
重要的金融比率（用于決定投資的可行性）
毛租金乘數(shù)
貸款價(jià)值（LTV）比
債務(wù)覆蓋率（DCR）
盈虧平衡點(diǎn)
費(fèi)用比
稅前股本回報(bào)率
稅后股本回報(bào)
資產(chǎn)回報(bào)
內(nèi)部回報(bào)率
轉(zhuǎn)售價(jià)格
1.房地產(chǎn)投資決策
有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理）
貸款價(jià)值比率
債務(wù)覆蓋率（DCR）
盈虧平衡點(diǎn)
費(fèi)用比
1.房地產(chǎn)投資決策
毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）
收購價(jià)除以毛租金
此比率越低越好
一個(gè)很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選
1.房地產(chǎn)投資決策
貸款價(jià)值比
抵押貸款額（Loan）/收購價(jià)（Value）
估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)
違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高
行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下
債務(wù)覆蓋率（DCR）
凈營運(yùn)收入/債務(wù)還本付息
必須超過1.0才有能力償還抵押貸款
大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約1.1或1.3

1.房地產(chǎn)投資決策
盈虧平衡點(diǎn)
（運(yùn)營費(fèi)用+抵押付款）/估計(jì)毛租金
建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達(dá)到的入住率
一般在65%至95%范圍內(nèi)
費(fèi)用比
運(yùn)營費(fèi)用/實(shí)際的總收入
用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無太大的用途
應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi)

1.房地產(chǎn)投資決策
單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn)
稅前股本回報(bào)率
稅后股本回報(bào)率
資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率
1.房地產(chǎn)投資決策
稅前股本回報(bào)率
稅前現(xiàn)金流量/股本投資額
往往用一測度初始贏利水平
此比率越高越好
通常第一年稅前股本回報(bào)率一般在4-10%的范圍內(nèi)
稅后股本回報(bào)
稅后現(xiàn)金流/股本投資額
類似于稅前股本回報(bào)率
加上考慮到投資房地產(chǎn)常可避稅的好處
能常第一年大致在5-12%范圍內(nèi)

1.房地產(chǎn)投資決策
資產(chǎn)回報(bào)率
凈營運(yùn)收入/收購價(jià)或者市場價(jià)值
又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平
一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多
通常資本還原率大致在8-12%范圍內(nèi)
1.房地產(chǎn)投資決策
多期間或者動(dòng)態(tài)回報(bào)量度
凈現(xiàn)值（NPV）
內(nèi)部回報(bào)率（IRR）
1.房地產(chǎn)投資決策
轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì)算
預(yù)定年的凈運(yùn)營收/R
這里R表示物業(yè)的期末資本還原率
記住從期待的轉(zhuǎn)售價(jià)格中扣除合理的交易成本
并須考慮到稅收的影響
1.房地產(chǎn)投資決策
凈現(xiàn)值（NPV）的計(jì)算
預(yù)測未來的現(xiàn)金流
以要求的回報(bào)率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值：
現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t
決策的基本原則是
選擇NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化
永遠(yuǎn)不要選擇NPV小于0的方案
要求的回報(bào)率=底限回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)+風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV>0，r就會(huì)超出正常收益
1.房地產(chǎn)投資決策
內(nèi)部回報(bào)率（IRR）的計(jì)算
NPV=0，或：股本CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)V0=
CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+預(yù)定轉(zhuǎn)售CFt)/(1+irr)t
可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率
測量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較
通常IRR大到在12%至15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上
1.房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價(jià)模型
投資組合回報(bào)是各資產(chǎn)回報(bào)的加權(quán)平均（線性代數(shù)）；而投資組合風(fēng)險(xiǎn)并非各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回權(quán)平均
房地產(chǎn)投資信托（REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。
抵押貸款支持證券（MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。
資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）
資產(chǎn)要求期待回報(bào)等于無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)加在市場的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)；
E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)

地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析(ppt)