中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)(ppt)
中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)
2006年8月
中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)的涵義：
房地產(chǎn)開發(fā)模式
中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式
中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序
中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析
中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序
前期工作
開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
取得土地使用權(quán)
取得土地使用權(quán)
集體土地征用過程中的主要稅費(fèi)：
土地補(bǔ)償費(fèi)
青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)
1.青苗實(shí)際產(chǎn)量按照當(dāng)年計(jì)劃產(chǎn)量結(jié)合以往一般產(chǎn)量計(jì)算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按不同作物的不同生長(zhǎng)階段計(jì)算，青苗按照生長(zhǎng)階段劃分為三個(gè)階段，即播種期、發(fā)育期、成熟期，其中：
（1）蔬菜，在播種期最高補(bǔ)償產(chǎn)量的60%，發(fā)育期最高補(bǔ)償產(chǎn)量的80%，成熟期最高補(bǔ)償產(chǎn)量的90%；
（2）大田作物，在播種期最高補(bǔ)償產(chǎn)量的70%，發(fā)育期最高補(bǔ)償產(chǎn)量的90%，成熟期補(bǔ)償全部產(chǎn)量。
2.樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照國家牌價(jià)折算材值補(bǔ)償；
3.果樹補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照前3年平均年產(chǎn)值的5至8倍補(bǔ)償；
4.有材值的加材值費(fèi)，未結(jié)果的幼樹發(fā)給適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)。
地上物補(bǔ)償費(fèi)
1.房屋按照重置價(jià)與成新程度補(bǔ)償或另行選址重建；
2.其他構(gòu)筑物按照建造的成本補(bǔ)償或重建；
3.地上附屬物按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償： （1）棚子按照每個(gè)200至950元補(bǔ)償，簡(jiǎn)易棚不高于每個(gè)200元； （2）廁所按照每個(gè)50至500元補(bǔ)償； （3）豬圈按照每個(gè)150至550元補(bǔ)償； （4）雞兔窩按照每個(gè)20至100元補(bǔ)償； （5）灶臺(tái)按照每個(gè)20至100元補(bǔ)償； （6）高灶按照每平方米70元補(bǔ)償； （7）火炕按照每個(gè)50至500元補(bǔ)償，含煙囪。
4.墳?zāi)惯w移費(fèi)按照以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償： （1）漢民墳遷移一次補(bǔ)償40元； （2）回民墳遷移一次補(bǔ)償50元。
勞動(dòng)力安置費(fèi)
1. 勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)按照被征地前3年平均每畝產(chǎn)值的3倍補(bǔ)償，最高不得超過10倍。
2. 農(nóng)轉(zhuǎn)工補(bǔ)助費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)支付：
（1）朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山等近郊區(qū)為每安置一人補(bǔ)償25000至3000元；
（2）其他遠(yuǎn)郊區(qū)、縣為每安置一人補(bǔ)償15000至20000元。
3. 農(nóng)轉(zhuǎn)非的超轉(zhuǎn)勞動(dòng)力和勞動(dòng)部門確認(rèn)不能安置的人員，由民政部門管理，補(bǔ)償費(fèi)由勞動(dòng)部門收取。
超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
1. 一般征地超轉(zhuǎn)人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊區(qū)（朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)，下同）按照每人每月230元（生活補(bǔ)助費(fèi)180元、醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)50元）接收；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣按照每人每月210元（生活補(bǔ)助費(fèi)160元、醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)50元）接收。超轉(zhuǎn)人員轉(zhuǎn)居前已在農(nóng)村退休，其退休費(fèi)高于接收標(biāo)準(zhǔn)的，按照其退休費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)接收。
2. 無人贍養(yǎng)的孤寡老人和無勞動(dòng)能力的病殘人員（包括超過轉(zhuǎn)工年齡、轉(zhuǎn)居前因工傷致殘和失去自理能力的人員）按照每人每月500元接收。

新菜地開發(fā)建設(shè)基金
1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)和大興縣南郊農(nóng)場(chǎng)菜地的，每畝繳納3萬元；征用其他菜地的，每畝繳納1萬元。
2.因市政基礎(chǔ)設(shè)施（公路、電、水、氣、熱力管線等）和中小學(xué)校、幼兒園建設(shè)征用菜地的，經(jīng)北京市人民政府農(nóng)林辦公室會(huì)同北京市財(cái)政局確認(rèn)后，按前項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納。
3.臨時(shí)占用菜地超過6個(gè)月的，分別按上兩項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)繳標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納；臨時(shí)占用菜地，不能恢復(fù)菜地原貌的，按應(yīng)繳標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳。
4.經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目減半征收新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
耕地占用稅
1.朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)為每平方米9元；
2.門頭溝、房山區(qū)、昌平、大興、順義、通縣為每平方米8元；
3.密云、懷柔、平谷、延慶縣為每平方米7元；
4.農(nóng)民占用耕地新建住宅，單位或個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地超過1年的，按上述規(guī)定減半征收；
5.單位或個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)，臨時(shí)占用耕地超過2年，從第3年起按規(guī)定稅額全額征收。
耕地開墾費(fèi)
1.朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃30萬元，基本農(nóng)田每公頃37.5萬元；
2.順義、昌平、通州、大興區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃27萬元，基本農(nóng)田每公頃33萬元；
3.房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)和密云、延慶縣行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃22.5萬元，基本農(nóng)田每公頃27萬元。
新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)
征地管理費(fèi)
征地包干總費(fèi)用包括以下各項(xiàng)費(fèi)用：
土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；生活補(bǔ)助費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物和地下構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)；動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)；新菜田建設(shè)基金；不可預(yù)見費(fèi)

1.實(shí)行全包征地方式的，按征地包干總費(fèi)用的1.5%征收；
2.實(shí)行半包征地方式的，按征地包干總費(fèi)用的1.5%征收；
3.實(shí)行單包征地方式的，按征地包干總費(fèi)用的1.5%征收；
4.只辦征地手續(xù)而不用事務(wù)所負(fù)責(zé)征地的，免收費(fèi)用；
5.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按征地包干總費(fèi)用的0.75%征收。
取得土地使用權(quán)
拆遷安置過程中的主要稅費(fèi)：
國有土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
城市房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)
拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房資助費(fèi)
提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
房屋拆遷管理費(fèi)
房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
危改小區(qū)樹木移植費(fèi)
園林部門所有樹木補(bǔ)償費(fèi)
國有土地房屋拆遷費(fèi)
1.實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估報(bào)告報(bào)區(qū)、縣國土房管局備案。
2.實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照貨幣補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額與所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款，結(jié)算差價(jià)。
3.被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，其建筑面積以實(shí)際測(cè)量的正式房屋面積為準(zhǔn)。
城市房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)
1. 拆遷住宅房屋，搬家補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補(bǔ)助；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣按照每平方米15元補(bǔ)助。由拆遷人出車搬遷的，不予補(bǔ)助。
2.拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
3.拆遷安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按照對(duì)被拆遷房屋的補(bǔ)償款和規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖薜牟铑~確定。拆遷補(bǔ)償?shù)拖薨凑战?jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房資助費(fèi)
1.拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房，承租人在拆遷范圍外別無正式住房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣除重置成新價(jià)對(duì)承租人給予資助；但資助標(biāo)準(zhǔn)低于城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償?shù)拖薜模凑昭a(bǔ)償?shù)拖藿o予資助。
2.承租人在拆遷范圍外另外承租公房或者已購住房，并已達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，不予資助；拆遷范圍外住房未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房的建筑面積小于差額面積的，按照所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房的建筑面積資助；所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房的建筑面積大于差額面積的，按照差額面積資助。
停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
1. 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照建筑面積每平方米500至1500元的標(biāo)準(zhǔn)支付。
2.個(gè)體工商戶停產(chǎn)停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： （1)安置營(yíng)業(yè)用房的，按照上一年度報(bào)稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，根據(jù)停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間給予補(bǔ)助； （2)按規(guī)定不予安置營(yíng)業(yè)用房或安置非營(yíng)業(yè)用房的，按照上一年度報(bào)稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，給予6至12個(gè)月的補(bǔ)助。
3.企業(yè)和實(shí)行自收自支差額補(bǔ)貼辦法的事業(yè)單位在因拆遷停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補(bǔ)助費(fèi)按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： （1)職工工資按照上一年度單位職工工資總額計(jì)算； （2)勞保福利費(fèi)按照上一年度實(shí)際支付給職工個(gè)人的勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用計(jì)算； （3)搬運(yùn)費(fèi)及機(jī)器、設(shè)備拆裝費(fèi)由拆遷單位和被拆遷單位根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商約定。
房屋拆遷管理費(fèi)
房屋拆遷管理費(fèi)按不超過房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的0.3%的標(biāo)準(zhǔn)收取。
經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目減半征收拆遷管理費(fèi)，即按照拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的0.15%收取。
房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
房屋拆遷服務(wù)費(fèi)按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.5%的標(biāo)準(zhǔn)收取。
危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
1. 在危舊房改造中，對(duì)被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對(duì)被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下標(biāo)準(zhǔn)給予安置： （1)原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室； （2)原住宅建筑面積超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室； （3)住宅建筑面積超過30平方米（含）的，對(duì)于超過部分可以比照以上標(biāo)準(zhǔn)予以分套安置或者增加居室間數(shù)； （4)按上述標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，安置居民人均建筑面積不足5平方米的，可以按照人均建筑面積5平方米安置。
2.對(duì)被拆除房屋原建筑面積，屬自住房屋的，按照產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計(jì)算；屬承租房屋的，按照租賃合同標(biāo)明的使用面積的1.33倍計(jì)算。
取得土地使用權(quán)

取得土地使用權(quán)
地價(jià)款
包括土地出讓金、四源費(fèi)、大市政
對(duì)于需要征收土地出讓金的項(xiàng)目，凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的，其土地出讓金應(yīng)按毛地價(jià)的40%征收；凡在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應(yīng)按毛地價(jià)的60%征收
防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。
對(duì)在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。
對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。
土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)
地籍測(cè)繪費(fèi)占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)占50%：
1.黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；
2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元；
3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收： （1）全額預(yù)算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （2）差額預(yù)算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬元；
4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；
5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。
地價(jià)評(píng)估費(fèi)
資金占用費(fèi)
土地使用者不能按規(guī)定時(shí)間交付地價(jià)款的，在延長(zhǎng)付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費(fèi)。
收取標(biāo)準(zhǔn)：每月支付未付地價(jià)款額的1‰至2‰。
土地閑置費(fèi)
1.征用土地閑置的，每年征收相當(dāng)于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費(fèi)；
2.出讓土地閑置的，征收相當(dāng)于土地出讓金10%的土地閑置費(fèi)。
確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可
確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可
工程勘察（測(cè)量）費(fèi)
根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)
建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
工程設(shè)計(jì)費(fèi)
根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元及以上的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)
建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元以下的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
建筑市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)
建筑市政工程按設(shè)計(jì)階段分為：方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。
建筑市政工程按復(fù)雜程度分為：Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)三個(gè)等級(jí)。

中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序
建設(shè)階段
開工前期準(zhǔn)備工作
項(xiàng)目開工計(jì)劃的審批與備案
交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設(shè)費(fèi)、供電貼費(fèi)
辦理“四源”接用手續(xù)
設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、施工圖
編制、報(bào)送工程檔案資料
交納檔案保證金
辦理消防審核意見表
審批人防工程
辦理人防許可證
領(lǐng)取開工審批表
辦理開工登記

開工前期準(zhǔn)備工作
主要稅費(fèi)：
城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)
市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
地下水資源費(fèi)
地下熱水資源費(fèi)
綠化補(bǔ)償費(fèi)
供電貼費(fèi)
竣工檔案保證金
防空地下室異地建設(shè)費(fèi)
建材發(fā)展補(bǔ)充基金

城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)

市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)
城近郊100元/m2
遠(yuǎn)郊90-100元/m2
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2
遠(yuǎn)郊收費(fèi)低于近郊標(biāo)準(zhǔn)
地下水資源費(fèi)：住宅9元/m2
竣工檔案保證金：工程概算1%-3%
防空地下室異地建設(shè)費(fèi)：1640元/m2
建材發(fā)展補(bǔ)充基金
工程概算的2%
住宅免交

地下熱水資源費(fèi)
綠化補(bǔ)償費(fèi)
供電貼費(fèi)
工程建設(shè)招投標(biāo)
辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)
招標(biāo)通告
編制并核準(zhǔn)招標(biāo)文件、招標(biāo)工程標(biāo)底
標(biāo)底在送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)后，正式申請(qǐng)招標(biāo)
召開招標(biāo)會(huì)
勘察現(xiàn)場(chǎng)
資格審批
編制投標(biāo)書并送達(dá)
召開開標(biāo)會(huì)議
開標(biāo)，評(píng)標(biāo)、決標(biāo)
發(fā)送中標(biāo)通知書
簽訂工程承包合同
工程承包合同報(bào)送審查備案
建設(shè)工程招投標(biāo)
主要稅費(fèi)：
建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
建設(shè)工程監(jiān)理招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)
建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)
建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)


工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
標(biāo)底額小于500萬元：標(biāo)底額*0.2%
標(biāo)底額500-1000萬元：標(biāo)底額* 0.15%
標(biāo)底額大于1000萬元：標(biāo)底額* 0.1%

招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)
開工手續(xù)的辦理
辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)
開工統(tǒng)計(jì)登記
開工前審計(jì)
交納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
報(bào)裝施工用水、電、路
協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門
交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》
開工手續(xù)的辦理
主要稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）

工程施工
施工場(chǎng)地的“三通一平”
施工單位進(jìn)場(chǎng)
基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程施工與設(shè)備安裝
工程質(zhì)量監(jiān)督
現(xiàn)場(chǎng)管理
環(huán)境保護(hù)
安全管理
消防管理
擾民管理
工程施工
主要稅費(fèi)：
三通一平費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)
合同預(yù)算審查工本費(fèi)
質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
工程監(jiān)理費(fèi)
超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)
夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
占道費(fèi)和交通管理費(fèi)

工程監(jiān)理費(fèi)
總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算
建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)取
施工階段（含保修階段）的取費(fèi) (見右表)
超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)
超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按用水類別、用水季節(jié)和超計(jì)劃用水幅度，分別定為現(xiàn)行公共供水水價(jià)或者地下水資源費(fèi)的1倍至30倍
工程竣工驗(yàn)收
單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
建設(shè)工程的預(yù)驗(yàn)收
開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收與備案
人防工程驗(yàn)收與備案
規(guī)劃驗(yàn)收與備案
領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》
建設(shè)工程檔案資料的報(bào)送移交
商品住宅性能認(rèn)定
竣工統(tǒng)計(jì)登記、竣工房屋測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記
工程竣工驗(yàn)收
主要稅費(fèi)：竣工圖費(fèi)

中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序
租售階段
租售階段
主要稅費(fèi)
營(yíng)業(yè)稅：銷售收入5%
城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%
教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%
印花稅：建筑工程勘察合同—0.05%，安裝工程承包合同0.03%，銷售合同0.03%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)0.05%，房屋出租0.1%，土地使用證、房屋所有證5元
契稅：成交價(jià)格的3%，個(gè)人購買普通住宅1.5%
租售階段
企業(yè)所得稅：33%
房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元/套
住房交易手續(xù)費(fèi)：3元/m2
居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)：建安工程費(fèi)的2%
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金：銷售價(jià)格2%
物業(yè)管理費(fèi)：市物價(jià)局和市房屋土地管理局共同制定政府指導(dǎo)價(jià)
供暖費(fèi) ：24元/m2

土地增值稅


中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)(ppt)