長期趨勢法(ppt)
長期趨勢法
目的和要求：掌握簡易平均趨勢法、移動(dòng)平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法。
內(nèi)容：長期趨勢法的概念與理論依據(jù)、特征及適用范圍；簡易平均趨勢法、移動(dòng)平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法的應(yīng)用。
重點(diǎn)與難點(diǎn)：簡易平均趨勢法、移動(dòng)平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法的應(yīng)用。

6.1·基本原理
6.1.1　概念
　　長期趨勢法又稱外推法、延伸法等，是指依據(jù)某類房地產(chǎn)價(jià)格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時(shí)間順序排列成時(shí)間序列，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，預(yù)測其價(jià)格的變化趨勢，從而進(jìn)行類推或延伸，作出對這類房地產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的推測與判斷，估算出這類房地產(chǎn)的價(jià)格的方法?！?
　　

6.1.2　理論依據(jù)
　　

6.1.3　特點(diǎn)
估價(jià)結(jié)果具有預(yù)測性；
依據(jù)時(shí)間序列排列的房地產(chǎn)價(jià)格不存在單一的規(guī)律性；
趨勢法不考慮價(jià)格變動(dòng)的因果關(guān)系。
6.1.4　適用前提和范圍
前提：是否具有長期的、足夠的真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料和數(shù)據(jù)。
適用范圍： 　　兩宗或兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢或潛力的比較； 　　只要具備足夠的和真實(shí)的歷史數(shù)據(jù)，都可運(yùn)用這一方法。
6.1.5　長期趨勢法的評價(jià)
1）優(yōu)點(diǎn)：
適用范圍廣；
避免爭論；
估價(jià)成本較低；
所需資料較易獲??；
可以撇開價(jià)格變動(dòng)的因果關(guān)系。

2）缺點(diǎn)：
忽視價(jià)格變化的因果關(guān)系，估價(jià)結(jié)果具有預(yù)測性；
房地產(chǎn)市場不完善的地區(qū)無法使用這一方法；
估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確程度取決于價(jià)格數(shù)據(jù)選取的時(shí)間；
準(zhǔn)確性易受認(rèn)為因素影響。
6.2　簡易平均趨勢法
6.2.1　算術(shù)平均法
1）估價(jià)公式
2）基本形式
3）具體應(yīng)用
6.2.2　幾何平均法
1）估價(jià)公式
2）基本形式
3）具體應(yīng)用
6.2.3　加權(quán)平均法
1）估價(jià)公式
2）權(quán)數(shù)的確定
3）具體應(yīng)用
6.3　移動(dòng)平均趨勢法
6.3.1　簡單移動(dòng)平均法

例.某住宅商品房在2002年1-12月份的單方價(jià)格如表，用一次簡單移動(dòng)平均法估算2003年1月份該商品房的價(jià)格。移動(dòng)期取3個(gè)月和5個(gè)月。
　估價(jià)過程為：
1）計(jì)算移動(dòng)平均值。

2）計(jì)算各期的趨勢變動(dòng)值。
3）計(jì)算2003年該商品房的價(jià)格。
　方法一：在每月趨勢變動(dòng)值變化不大，即比較平穩(wěn)時(shí)，可以采用最后一年的趨勢變動(dòng)值進(jìn)行計(jì)算。
　方案A＝2223.3+6.6×2＝2236.5（元/m2）
　方案B＝2212+12×3＝2248（元/m2）

　方法二：在各期之間的趨勢變動(dòng)值差別較大時(shí)，須先計(jì)算趨勢變動(dòng)值的平均值，即將趨勢平均值再進(jìn)行一次移動(dòng)平均，據(jù)以確定待估對象的價(jià)格。
　方案A＝2223.3+12.2×2＝2247.7（元/m2）
　方案B＝2212+4.4×3＝2225.5（元/m2）

6.3.1　加權(quán)移動(dòng)平均法
例.某住宅商品房在2002年1-12月份的單方價(jià)格如表，分別用一次簡單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法估算2003年1月份的商品房的價(jià)格。移動(dòng)期取3個(gè)月，由遠(yuǎn)至近各期權(quán)數(shù)為1，2，3。估價(jià)過程為：

1）計(jì)算各期的加權(quán)平均值。
2）計(jì)算趨勢變動(dòng)值。
3）計(jì)算趨勢變動(dòng)平均值。
4）估算商品房2003年1月份的價(jià)格。
　3273.3+10×2＝3293.3（元/m2）
或3273.3+7.5×2＝3288.3（元/m2）

6.4　季節(jié)指數(shù)趨勢法
6.4.1　季節(jié)指數(shù)趨勢法概述
1）估價(jià)公式
2）基本特征
3）操作步驟

計(jì)算移動(dòng)平均值：移動(dòng)期取12個(gè)月。
計(jì)算中心化的移動(dòng)平均值：相鄰兩個(gè)移動(dòng)平均值相加除以2。
計(jì)算各月季節(jié)指數(shù)：各月的實(shí)際價(jià)格與中心化的移動(dòng)平均值之比。
計(jì)算季節(jié)指數(shù)平均值，并進(jìn)行修正。
建立季節(jié)指數(shù)趨勢法數(shù)學(xué)模型估價(jià)。

6.4.2　季節(jié)指數(shù)趨勢法應(yīng)用實(shí)例

?。对路莸闹行幕苿?dòng)平均值為3087.5，即a＝3087.5；
　6月份的中心化移動(dòng)平均值與5月份的之差為b＝3087.5-3058.35＝29.15；
　2006年1月份與2005年6月份相差7個(gè)月，一月份的平均季節(jié)指數(shù)為90％；
　因此，2006年1月份房地產(chǎn)的單方價(jià)格為（3087.5+29.15×7）×90％＝2964.40 （元/m2）
2006年2月份為（3087.5+29.15×8）×93.25％ 

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