房地產(chǎn)市場及其結(jié)構(gòu)(ppt)
房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場及其結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場的運行機制
房地產(chǎn)市場的供求
房地產(chǎn)市場的預測
房地產(chǎn)市場的中介服務

第一節(jié)、房地產(chǎn)市場及其結(jié)構(gòu)
一、房地產(chǎn)市場的概述
1、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵
是房地產(chǎn)交易的總和，是房地產(chǎn)交易雙方相互關聯(lián)、相互制約的一種關系。

直接交易——土地使用權、房屋
相關交易——還包括信息、資金、技術
勞務等
2、房地產(chǎn)市場的特點

二、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)
地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)物業(yè)市場
（一）地產(chǎn)市場
一級市場 批租市場
租賃市場
二級市場
三級市場

一級市場的特點：
1、出讓者——固定（國家或其授權的管理部門）
2、具有壟斷性——價格由國家制定、控制、調(diào)節(jié)。
3、土地所有權和使用權的相互分離。
（二）房地產(chǎn)物業(yè)市場
1、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場：
4、房地產(chǎn)金融市場——貫穿于各個環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)投資額大、開發(fā)周期長、
周轉(zhuǎn)慢等
5、房地產(chǎn)中介服務市場
信息不對稱導致房地產(chǎn)中介服務存在。
三、房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構(gòu)的組成。

這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。
房地產(chǎn)市場的參與者
1、土地所有者或當前的使用者
2、開發(fā)商
3、政府及政府機構(gòu)
4、金融機構(gòu)
5、建筑承包商
6、專業(yè)顧問
7、消費者或買家
1、土地所有者或當前的使用者
土地所有者——國家
國家作為城市土地的所有者，要通過城市規(guī)劃來管理。
城市規(guī)劃——建筑物的平面和空間布置
限定土地的用途、房地產(chǎn)
開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地
點、具體坐落位置。

土地的當前使用者——同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響越大。

2、開發(fā)商
房地產(chǎn)商的類型——跨國公司（大）
皮包公司（小）
房地產(chǎn)商的主要區(qū)別——
（1）房地產(chǎn)商（大）——所開發(fā)的物業(yè)出租或出售。
（2）房地產(chǎn)商（?。?mdash;—出售物業(yè)——積累資本。

（3）開發(fā)項目類型不同——資質(zhì)不同
（4）選擇的經(jīng)營方針不同——專長、風險
（5）管理上不同——顧問機構(gòu)服務、自己負責。
3、政府及政府機構(gòu)
1、 政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中，即有制定規(guī)則的權利，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。
2、政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策取向集中體現(xiàn)在兩個方面，即通過計劃管理手段對房地產(chǎn)市場宏觀上的總量調(diào)控和通過市場機制的供求關系、價格水平自動調(diào)節(jié)。

3、與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的政府及機構(gòu)
土地管理——土地使用權證
城市規(guī)劃——規(guī)劃許可證
建設管理——開工許可證
市政管理——市政設施和配套設施使用
許可
房地產(chǎn)管理——銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)
權證書
4、金融機構(gòu)
房地產(chǎn)投資過程中需要兩類資金——
1、開發(fā)融資——用于支付開發(fā)建設費用
短期資金。
2、抵押貸款——用于支持使用者購買房
地產(chǎn)的長期資金。
房地產(chǎn)物業(yè)抵押，風險小、金融機構(gòu)競爭激烈。
5、建筑承包商
6、專業(yè)顧問
1、監(jiān)理工程、咨詢工程師——
一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。
2、專業(yè)工程師——
結(jié)構(gòu)工程師、建筑設備工程師、電器工程師。

3、會計師——
4、經(jīng)濟師與造價工程師——
5、估價師及物業(yè)代理——
6、律師——
7、消費者或買家
買家——
自用型購買——主要是購買力
投資型購買——主要是預期收益
第二節(jié)、房地產(chǎn)市場的運行機制
房地產(chǎn)市場的動力機制
房地產(chǎn)市場的價格機制
房地產(chǎn)市場的供求機制
房地產(chǎn)市場的競爭機制
第三節(jié)、房地產(chǎn)市場的供求
一、地產(chǎn)市場供求分析
1、城市土地的供給

2、城市土地的需求

3、土地供求平衡

二、城市住宅供求分析
1、城市住宅的供給

2、城市住宅的需求

3、城市住宅的供求平衡

三、非居住用房的供求分析
1、非居住用房的供給

2、非居住用房的需求

3、非居住用房的供求平衡

第四節(jié)、房地產(chǎn)市場的預測
一、房地產(chǎn)預測概述

預測法案例
一房地產(chǎn)開發(fā)商，在小區(qū)開發(fā)過程中，為了保證塑鋼窗的質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)商預將塑鋼窗加工工程委托給一家信譽好、質(zhì)量信得過的廠家?，F(xiàn)有三家備選企業(yè)，開發(fā)商將三家具體資料郵給七位資深專家，請他們給出綜合評定。七位專家資料反饋回來后，匯總?cè)缦?，請選擇一家企業(yè)加工制作。

案例2
某房地產(chǎn)開發(fā)公司，年竣工面積1999年為12萬平方米、2000 年為12.8萬平方米、2001年為13萬平方米、 2002年為13.5萬平方米、2003年為15萬平方米。試預測該房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年可能竣工的面積。

房地產(chǎn)市場及其結(jié)構(gòu)(ppt)