星河灣項目個案(ppt)
星河灣項目個案
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王志綱工作室策劃及顧問咨詢工作流程

一、大勢把握
（一）對市場、企業(yè)、項目的評估
1、市場評估
●核心結(jié)論：
﹡華南板塊將是未來廣州市的新城市中心,也是未來廣州房地產(chǎn)競爭的焦點,是廣州未來最適合人居住的區(qū)域；
﹡廣州樓市新的行業(yè)標準正在樹立；
﹡華南板塊呼喚著新郊區(qū)住宅的出現(xiàn)，不再是低價位、低成本的房子，而是個性化的高尚住宅。
一、大勢把握
（一）對市場、企業(yè)、項目的評估
1、市場評估
● 理論支撐：
城市化發(fā)展階段論：
庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、項目條件評估
●核心結(jié)論：
新廣州的門戶和橋頭堡地位；
周邊娛樂休閑資源豐富，但生活配套相對缺乏。
●理論支撐：
彰顯優(yōu)勢資源；
將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢潛能。

一、大勢把握
（一）對市場、企業(yè)、項目的評估
3、企業(yè)能力評估
● 核心結(jié)論：
﹡三大優(yōu)勢：
有實力、有良好的社會資源、制造一個精品的心愿
﹡三大劣勢：
沒有品牌、沒有社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗、沒有班底
● 理論支撐：
﹡根據(jù)修正的“最短木塊”理論，對于企業(yè)優(yōu)勢、劣勢的重新認識和利用
一、大勢把握
（二）成果提交形式

●《市場評估提案》
●《項目條件評估提案》
●《企業(yè)評估提案》
一、大勢把握
（三）效果評估

兩年后實際的市場狀況一一應(yīng)驗了當初的分析
● 2000年6月份，番禺撤市建區(qū)，并入廣州；
●2000年12月，廣州市確定新一輪的規(guī)劃，未來的市中心將在番禺；
●2000年開始，廣州樓盤紛紛改頭換面；
●2001年開始，華南板塊成為廣州樓市的最熱點，競爭的焦點；
●水資源的充分利用——與寶墨園的合作 。
二、理念創(chuàng)新
1、核心結(jié)論：

●華南板塊可以出現(xiàn)真正的高檔社區(qū)，相對于市區(qū)豪宅十分有競爭力。
●做廣州第一個國際化、個性化、水文化最好的社區(qū)

﹡回歸家本位
﹡做足水文章
﹡打好環(huán)境牌
﹡經(jīng)營泛地產(chǎn)
二、理念創(chuàng)新
1、核心結(jié)論：

●休閑主題——商業(yè)中心主題——成長社區(qū)主題

在走中高檔路線的主題下，不斷擴大市場的輻射面：從地塊附近——廣東周邊——珠三角或其他地方，超越同質(zhì)化競爭。
二、理念創(chuàng)新

2、理論支撐：
大盤開發(fā)是一首交響樂，需要可持續(xù)開發(fā)的核心主題和分階段主題，由淺入深擴大市場、引導(dǎo)消費。

3、成果提交：
《項目總體概念提案》
包括對于總體概念的闡述、概念支撐體系和功能描述。
二、理念創(chuàng)新

4、效果評估：

●中國最有特色的沿江處理，不僅有江景，更做出了江境；
● 廣州第一個水生態(tài)社區(qū)——做出了市場公認的廣州最好的水文章；
● 開盤后，除了廣州買家外，來自珠三角，乃至湛江、汕頭的買家絡(luò)繹不絕。
三、策略設(shè)計
1、核心結(jié)論：
●市場領(lǐng)跑策略；
●提高競爭門檻的實力開發(fā)策略；
●搶占先機的市場引爆策略；
●大盤可持續(xù)發(fā)展策略；
●對項目規(guī)劃、建筑、環(huán)境、園林、配套、服務(wù)等提出意見和建議；
●特別是針對項目處于郊區(qū)，生活配套不便的情況，制定出《社區(qū)服務(wù)體系》。
三、策略設(shè)計
2、理論支撐：
●因時、因地、因人制宜，量身定做；
●項目品牌與企業(yè)品牌并重。

3、成果提交：
●《項目總體開發(fā)策略提案》
●《規(guī)劃、建筑設(shè)計要點》
●《環(huán)境、景觀設(shè)計要點》
●《配套、服務(wù)要點》
●《營銷、推廣策略提案》
三、策略設(shè)計

4、效果評估：
●以現(xiàn)樓美景開盤，氣勢奪人，不僅拔高了廣州樓市的開盤標準，打亂了其他競爭對手的陣營，而且還原了住宅本來面目，體現(xiàn)出對消費者知情權(quán)的尊重，受到了市場的追捧；
●為規(guī)劃設(shè)計公司、景觀設(shè)計公司工作明確方向，并通過他們的工作將文字性的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實，在這個過程中WY和貝爾高林公司起了重要作用。
四、顧問監(jiān)理
1、主要工作：
●在前期的大勢把握和理念、策略設(shè)計方面與發(fā)展商取得共識后，進入顧問監(jiān)理期；
●整合資源，推薦相關(guān)設(shè)計、物業(yè)管理機構(gòu)及人才；
●對規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計等進行評估、評審；
●營銷、廣告、物業(yè)管理等工作的推進。

四、顧問監(jiān)理
2、成果提交：
多以會議形式進行雙方的溝通、交流，形成會議紀要、備忘錄等提案
● 《規(guī)劃、建筑設(shè)計評估修改建議》
● 《環(huán)境、景觀設(shè)計評估修改建議》
● 《配套、服務(wù)要點評估修改建議》
● 《營銷、推廣策略提案評估修改建議》
四、顧問監(jiān)理
四、顧問監(jiān)理
3、工作能力：
●沒有私心，建立公平、公正標準的能力；
●理論提升、表述能力；
●抓主要矛盾的能力；
●甄別事物的能力（可為 不可為）；
●人才等其他平臺構(gòu)件所需資源的整合能力。

4、效果評估：

從理論到實踐是一個復(fù)雜和漫長的過程，通過各方面的共同努力，星河灣在整體性上，尤其是園林和景觀的和諧統(tǒng)一方面達到了前所未有的高度。

四、不一樣的星河灣
首期以一江兩河四湖六泳池四十多個園林水景的樓美景式實景開盤
中國第一江景社區(qū)，戶戶有景
1.83公里中國首條騎江實木觀光休閑大道
首期8個億推出30多萬平方米,由六大充滿異域風情的水景園林社區(qū)組合而成，容積率為1.2,綠化率高達50%
四、不一樣的星河灣
獨家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng),投巨資從50公里外的西北江引來天然保護水源作為區(qū)內(nèi)生活用水
五星級的會所
多陽臺，最大限度地與自然相融，廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房
廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟
廣州第一家擁有泛會所的樓盤，舉步可達，親切宜人
半地下充足車位車庫，擁有陽光、微風和鮮花的車庫

五、市場引爆
1、核心工作：

●對項目開盤時的局勢進行評估，確定項目入市姿態(tài)；
●尋求項目突破點和和引爆性；
●獨樹一幟的媒體策略（附于下頁）。
五、市場引爆
媒體策略：

﹡新聞為先導(dǎo)的立體媒體策略：平面媒體的功能只是發(fā)布，而利用項目本身具有直接的新聞效應(yīng)用軟廣告的形式進行推廣，不僅倍受各界關(guān)注而且廣為傳播，產(chǎn)生核裂變效應(yīng)。

﹡媒體選擇：選擇南方都市報，一個非?；钴S，能主動、積極配合的媒體，建立廣告運做的新方式。

  ﹡媒體攻略：先賣版塊：聚焦華南

﹡媒體創(chuàng)新：《生活雜志》
五、市場引爆
1、核心工作：
●開放式的銷售方式：
不送禮 可拍照
不抽獎 可下水
不搖珠 可坐臥
●賣點不斷
賣華南版塊
賣靚盤美景
賣教育
賣價值認同
賣會所
賣商業(yè)服務(wù)聯(lián)盟
五、市場引爆
1、核心工作：
軟新聞一覽表（3月2日到5月31日）

﹡廣、深樓市較高低，華南板塊定乾坤 ——資深策劃人王志綱談廣州華南板塊的崛起”、
﹡地產(chǎn)巨鱷，備戰(zhàn)番禺——王志綱縱論華板塊
﹡《廣州人，你住得怎么樣》
﹡《華南虎，拔高樓市開盤標準》
﹡《中國樓市看華南》
﹡《新世紀宣言新鮮出爐》
﹡《我有一個夢想——廣州宏宇企業(yè)集團董事長黃文仔素描》
五、市場引爆
（接上頁）

﹡《華南板塊，掀起你的蓋頭來》
﹡《華南先頭部隊喜傳捷報》
﹡《星河灣火曝揭秘》
﹡《當年買家如是說》
﹡《來自同行的反應(yīng)》
﹡ 《解剖星河灣現(xiàn)象》
﹡ 《讓房子成長為藝術(shù)品——宏宇集團董事長黃文仔訪談》
﹡ 《星河灣，華南板塊試金石——本報記者專訪王志綱》
五、市場引爆
2、理論支撐：
●動態(tài)把握
●局部調(diào)整
3、成果提交：
●《賣點梳理》
●《前期推廣工作構(gòu)想》
●《入市的時機及姿態(tài)》
4、效果評估：

星河灣成為華南版塊的門戶、代言人，此版塊以前開發(fā)的樓盤已被人淡忘，以后的樓盤只能算是追隨者。

六、客觀評價

1、現(xiàn)場
2、開發(fā)商
3、同行
4、新聞
5、政府
6、媒體
7、其他
六、客觀評價

●尚未開盤，已是聲名遠揚，勝算在握；

●受到業(yè)內(nèi)及市場極大關(guān)注和贊譽，“華南板塊第一盤”形象呼之欲出；

●受到番禺區(qū)政府、廣州市房協(xié)、建設(shè)部等政府官員的一致高度評價，認為是21世紀中國樓市的抗鼎之作。
七、王志綱工作室的魅力


●以獨特的視野、獨特的方法論、獨特的工具為項目進行量身定造的策略設(shè)計；

●同勇于創(chuàng)新的人們共同開拓一個又一個中國的試驗田。

宏富項目開發(fā)總體策劃報告 （2000年1月20日提交）







錦繡天河客戶服務(wù)系統(tǒng)

目 錄
第一部分 前言
第二部分 錦繡天河項目提供的服務(wù)內(nèi)容詳解
一、開盤后銷售現(xiàn)場的服務(wù)內(nèi)容
二、對購房業(yè)主交樓入伙前的服務(wù)內(nèi)容
三、安居期間的服務(wù)內(nèi)容
四、入住后長期服務(wù)（物業(yè)管理服務(wù)）內(nèi)容

 
 

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第三部分 客（?。舴?wù)系統(tǒng)的建立
一、         客（?。舴?wù)系統(tǒng)的組成
二、客（?。舴?wù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)框圖
三、服務(wù)系統(tǒng)中內(nèi)部協(xié)作群的組建形式及職能
1、 服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)作群的組建
2、內(nèi)部協(xié)作群各部門的服務(wù)內(nèi)容
四、服務(wù)系統(tǒng)外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的組建
1、 什么是外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟
2、 商家服務(wù)聯(lián)盟的組建
3、 商家服務(wù)聯(lián)盟的運作及監(jiān)管
4、 商家服務(wù)聯(lián)盟的商家組成及其服務(wù)內(nèi)容
五、服務(wù)對象的演變
1、 服務(wù)對象的演變
2、  錦繡會
 





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THE END ,THANKS

星河灣項目個案(ppt)