貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析
2000年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。
(二) 2000年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
1. 房價將適度上揚；
2. 土地交易活躍，“換手”量增大；
3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；
4. 多層住宅精品樓盤將會增多；
5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；
6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；
7. 房屋置換量大大增加；
8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。

(三) 貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化
貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，實際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。比如說，出臺以經(jīng)濟適用房建設(shè)為重點的政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進是一個過程，也是一個必然的發(fā)展趨勢。

(四) 貴州省2000年居民住房消費狀況
1. 2000年貴州省將重點啟動居民住房消費，實際上是在去年居民住房消費居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力發(fā)展。
2. 貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經(jīng)濟適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。
(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢
隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽這樣一個不大的城市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準備進軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。

(六) 貴陽市2000年1-3月批準商品房預(yù)售
棟數(shù)：31 建筑面積：1787942.87M2



其中批準預(yù)售
非住宅 申報預(yù)售價
781127.6M2 3100-15000 元/M2
住 宅 申 報
1006815.3M2 1500-3000元/M2


抵押登記信息
在建工程項目 16宗 14528.7M2 3110萬元
個人房產(chǎn)抵押 122 13292.5M2 2188.8萬元
個 人 按 揭 741 75381.1M2 10644.6萬元



二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：
1．從市場板塊角度分析
貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。

1) 中華路板塊(均價3600元/M2左右)
作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。

2) 環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價2480元/ M2左右)
此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。

3) 環(huán)市路外圍板塊(均價1750元/ M2左右)
環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受;特別貴陽的西部準備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機無限,但要把握好時機。

2．從房地產(chǎn)實體分析
貴陽的房地產(chǎn)實體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。

3．從項目包裝推廣手法分析
1) 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯;

2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因;

3) 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達到整合營銷的效果。

4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析
貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)5-10年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。從一個城市經(jīng)濟發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點對本項目有很大的借鑒意義。


5．從價格定位上分析
貴陽市樓盤項目的價格基本上順應(yīng)市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。

6．從消費群體上分析
不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應(yīng)認引導(dǎo)置業(yè)者的消費觀念成為主導(dǎo)思想。







三、貴陽市樓盤廣告分析


樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
銀通山莊 入主銀通,財福享通 1) 千禧園概念
2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢
3) 體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.
4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念 此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性
友誼花園 夢中家園就在這里 1) 展示會地點貴陽友誼集團
2) 順在時代廣場做"SHOW"之勢再推出精品樓.
3) 借迎國慶,賀中秋時機推盤. 該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,浪費之前宣傳之勢.
立云大廈 酒店式小型公寓 1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營
2) 一年后三年內(nèi)可原價回購
3) 10月8日后部分房價上調(diào)10%
4) 星級標準的居室
5) 一份自尊一種驕傲
6) 三萬元作酒店業(yè)主 開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念"免費住三年",但沒有金融機構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心
中天宅吉大廈 讓你"免費"住三年 1) 開全國先河的高層全包式住宅
2) 現(xiàn)金概念
3) 小區(qū)配套貴陽第一
4) 立體綠化,疊泉水景 在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.
銀海大廈 千呼萬喚大公開,發(fā)售價2880元/m2起 1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段
2) 平層,錯層,躍層的戶型
3) 贈送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項目以2880元/M2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).




樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
時代名仕樓 1) 享不盡的都市風情
2) 高貴典雅,婷婷玉立 1) 精美樣板房敬請參觀
2) 1600M2的高級觀光會所
3) 24小時中央供熱水系統(tǒng)
4) 居都市之巔,全景觀落地大玻
5) 電子遙控門鎖 在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……
鉆石廣場 1) 南明河畔,貴陽外灘
2) 鉆石廣場,甲秀天下
3) 龍騰盛世,惟我獨尊 1) 選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力
2) 大南廣場的標志性建筑
3) 七成三十年按揭
4) 成就一生的榮華與富貴 能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤,塑造大南，廣場的標志性建筑,但作為標志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點宣傳出去.
中天廣場 1) 歐陸風情,典雅氣派
2) 登峰造極
3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群
1) 最有價值的文化配套
2) 最具完美的生活配套
3) 最大規(guī)模的休閑配套
4) 最高檔次的物業(yè)配套
5) 購買中天廣場房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法 中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū);但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來
千禧苑 千禧經(jīng)典,尊貴華庭 1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅
2) 今日集團(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤 沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當不錯













樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
龍港國際中心 1) 投資回報的最佳捷徑
2) 幫您抓住成功 1) 成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資
2) 引進國內(nèi)外名店
3) 替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會
4) 中華中路將成為步行街,機會將越來越少
5) 投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機 如果廣告中能宣傳有實力的業(yè)主進駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用
嘉信華庭 都市里的校園,校園里的家 1) 敬請光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會C展區(qū)
2) 選擇家就是選擇一種生活方式
3) 生活是恬靜開揚,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望 主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果
月亮巖商住樓 您實實在在的選擇 1) 2000年三月入住
2) 房地產(chǎn)交易中心2-15室
3) 躍式住宅 作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.
港天大廈 實現(xiàn)夢想只一步之遙! 1) 凈使用面積比一般的高4-8%
2) 毗鄰黔靈公園
3) 感煙自動報警消防系統(tǒng)
4) 一次性付款優(yōu)惠3% 作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.



















樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
中天花園 把風景掛在窗前的住居 1) 品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻;
2) 貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū);
3) 省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);
4) 建筑面積78萬M2;
5) 山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風景就在窗前. 中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想
天恒城市花園 都市里的花園,花園里的家 整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴. 突出主題"花園的家"但缺乏居住的理念.
陽光都市 做陽光下最快樂的人 1) 入住在即
2) 戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位
3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合 廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.
經(jīng)協(xié)大廈 頂尖地段的高尚物業(yè) 1) 座落人民廣場旁,擁75000M2綠色;
2) 商\住\辦一體的綜合樓;
3) 省唯一獲建設(shè)部"建筑工程安全獎"工程;
4) 3.1米層高 塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.

















樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
九龍花園 首席度假式居住特區(qū) 1) 綠色特色
2) 回歸大自然
3) 躍式,復(fù)式,錯式
4) 950元/M2 作為如此的低價盤,做出"首席度假式居住特區(qū)",應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士
榕筑花園 工薪階層的高尚住宅
1) 真誠相約榕筑花園小區(qū);
2) 實現(xiàn)夢想,只一步之遙;
3) 1138元/M2起價;
4) 面積106-300M2,躍層,錯帶躍層;
5) 因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤);
6) 營造陽光綠意的自然生活給您----老師;
7) 教師購房優(yōu)惠12%. 廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.
鑫海大廈 封頂在即 1) 4月10日前優(yōu)惠價2780元/M2起;
2) 機不可失,欲購從速;
3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅. 封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.
冠竹苑 環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū) 1) 世人關(guān)注的居家之所;
2) 花明天的錢,圓今天的夢;
3) 六個風格各異的綠色庭院;
4) 離塵不離城的綠色家園; 廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.
















樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
金輝大廈 1) 抹不去的都市情節(jié)
2) 成熟穩(wěn)重,紳士風度 1) 客廳落地大玻,全景觀式房間;
2) 24小時中央供熱水系統(tǒng);
3) 錯層,標準層,躍層;
4) 多種戶型選擇;
5) 電子遙控門鎖. "都市情節(jié)"沒有什么去體現(xiàn);
紳士風度的生活品味沒有塑造.
溫州公寓 1) 首座全歐式設(shè)計
2) 首座天文觀景臺 1) 擁南明甲秀之美景;
2) 聚東山仙人之靈氣;
3) 居住不僅是有屋而居,而是"美居";
4) 強調(diào)人與空間的親和;
5) 借西部開發(fā)將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點. 廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.
逸豪峰 黃金寶地,商機無限 1) 住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨立電梯;
2) 樓頂花園,游泳池;
3) 兒童樂園,平臺花園;
4) 空中樓閣式停車場;
5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等. 項目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促銷手法欠缺.

















樓盤名稱 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析
新大陸廣場 1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!
2) 都市正中心,成功新起點.
3) 聚焦新大陸貴陽,今天.
4) 涌向新大陸貴陽今天. 1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機;
2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限;
3) 五大全新豪宅理念:全機關(guān)報中心地位,全新歐陸風格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家;
4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn). 首先給市民"新大陸"的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.
中天星園 1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)
2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)
3) 美麗的絕對(環(huán)境篇) 1) 舒適,安全,實用,高品位,超質(zhì);
2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細節(jié);
3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品;
4) 360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標準的數(shù)碼房產(chǎn);
5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺;
6) ISO9000質(zhì)量認證的物管. 中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠遠高出.




四、項目競爭對手個案分析：
<一> 中天廣場案例：
該項目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會所20000M2，停車位350個，歐式園林廣場12000M2。由三個組團六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規(guī)模宏大。
由于項目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，同時借中天集團的公司品牌在整個市場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場可以說是貴陽新一代建筑設(shè)計精品樓盤。

1. 中天廣場推出市場的形象是：
歐陸風情，典雅氣派，體驗完美人生感覺。
為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個方面做了充分的準備工作：
（1） 建筑設(shè)計
a． 建筑風格中天廣場主體建筑以歐式建筑風格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風情之經(jīng)典。
b． 環(huán)境綠化
中天廣場首家引入廣場環(huán)境設(shè)計理念，12000M2的廣場環(huán)境營造了一個居家體閑的理想場所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。廣場上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場獨特的立體綠化空間。

（2） 配套設(shè)施
a． 文化配套
生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長。

b． 生活配套
處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和4、14、22路公交車及8條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。

c． 休閑配套
12000平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。鄰近的人民廣場、河濱公園、青少年宮及社區(qū)配套。


（3） 康體會所
中天廣場20000M2的大型康體會所內(nèi)有：58M2的室內(nèi)恒溫游泳池，18道保齡球場、高爾夫球推桿練習場、壁球、網(wǎng)球場、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動中心等一系列配套設(shè)施。

（4） 物業(yè)管理
a． 物業(yè)配套
純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨立電表、樓宇對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2000平方米康體運動中心等近50項配套的高科技設(shè)施。

b． 物業(yè)管理模式
中天廣場將由西南首家獲得ISO9000質(zhì)量認證的中天物業(yè)公司按國際標準實施24小時全方位的物業(yè)管理。

2. 中天廣場目標客戶群
（1） 對居住環(huán)境要求較高的工商界人士；
（2） 崇尚歐陸風格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；
（3） 對中天集團及項目較具信心的投資者。

3. 推廣策略
（1） 產(chǎn)品策略
采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67M2-271M2的開間，而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設(shè)計，充分顯示生活對目標客戶群的細分程度的同時，又充分體現(xiàn)其大氣風范的優(yōu)越的生活方式。

（2） 價格策略
塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。

（3） 推廣手法
a． 借中天集團的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；
b． 以電視、報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤知名度；
c． 聘請全國唯一獲“魯班獎”之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。
d． 借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)形象。
e． 強勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風情，典雅氣派”的定位相配合。

總結(jié)語
中天廣場緊扣住“歐陸風情，典雅氣派”的項目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強人們對中天廣場的印象和了解， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達到成功銷售的目標。其成功之處歸結(jié)為：
（1） 項目在定位上具獨特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來支 持該定位；
（2） 發(fā)掘項目本身的優(yōu)勢，并對其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項目在市場上被接受程度加強，吸引買家視線，極大地調(diào)動了市場人氣；
（3） 價格策略的相對合理原因；使項目的價位與買家的心理價位相接近，形成巨大的銷售能力。
綜合地說，中天廣場的策劃者成功地利用了項目本身和周邊的優(yōu)勢條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念。

<二> 鉆石廣場案例：
該項目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場位置，六條道路在此交匯，交通便利。毗鄰甲秀樓，人民廣場，緊鄰花鳥市場，南明河。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。放眼遠眺，南岳山脈，觀風臺風景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。
鉆石場總建筑面積6萬平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨資開發(fā)，國內(nèi)外名師攜手設(shè)計，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實用。采用美國喜萊登酒店先進的物業(yè)管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。同進，鉆石廣場也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業(yè)中心南延的交接點，極具升值潛力。作為大南廣場的標志性建筑，“鉆石廣場”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢，置業(yè)其中，實為地位與成就的體現(xiàn)。

1．鉆石廣場推出市場的形象
南明河畔，貴陽外灘。
為了配合這個市場形象，鉆石廣場做了以下準備工作：
1） 總體規(guī)劃設(shè)計
一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計錯落有致，顯出高雅氣派。

2） 小區(qū)功能配套
在裙樓上方設(shè)計了三層的多功能會所。

3） 物業(yè)管理
采用美國喜萊登酒店先進的物業(yè)管理模式。

2. 目標客戶群
1） 商界中的成功人士；
2） 金融界中的高層管理人士；
3） 追求一種身份象征的人士。

3．推廣策略
鉆石廣場為2000年1月15日正式開盤。在1月14日分別在《商報》、《晚報》上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場，甲秀天下”為廣告主題，同時宣傳其七大優(yōu)勢：
(1) 地段顯赫，地氣充盈；
(2) 自在悠游，怡然自我；
(3) 輕松生活，自由主宰；
(4) 舉步天下，往來無阻；
(5) 星級居所，左右逢源；
(6) 時尚選擇，享受生活；
(7) 強勢后盾，厚積薄發(fā)。
這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽外灘”作為其項目形象定位進行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外灘”的物業(yè)形象，這可以說是它的一大敗筆。而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性，也就很難塑造“貴陽外灘”的品牌。
<三> 中天星園案例：
中天星園位于外環(huán)東路團坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。整體由14幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素質(zhì)做得比較高，因此在同等地段中它的價格定位相當高，幾乎高出一倍，可以說該項目創(chuàng)下貴陽房地產(chǎn)界的一個奇跡。
1．中天星園推出市場的形象是：
高品位智能化經(jīng)典社區(qū)
為配合這個市場形象，中天星園準備了大量的工作：

<1> 規(guī)劃設(shè)計
人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。
<2> 建筑設(shè)計
一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。舒適、便捷、有美感、實用率高。
<3> 戶型設(shè)計
全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。增強室內(nèi)室外的美感，層次感有別墅之感，適應(yīng)21世紀家庭生活方式，文化性趣。

<4> 景觀設(shè)計
大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝廊、太陽神雕像、休閑椅等。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。

<5> 配套設(shè)施
泳池、網(wǎng)球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。

2. 物業(yè)管理
由獲ISO9000質(zhì)量認證的中天物業(yè)公司按國際標準實施24小時全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。

3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：
<1> 品牌
中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。經(jīng)過十多年專業(yè)經(jīng)營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量和社會信譽，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場的龍頭地位。

<2> 智能化
可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟時代的INTERNET系統(tǒng)。
<3> 設(shè)計
在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質(zhì)空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風景。建筑設(shè)計引進澳洲三段式建筑風格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。一梯二戶，無梁無柱，實用率高。大面積地下停車場，完全實現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。

<4> 管理
由貴州省通過ISO9000質(zhì)量認證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。

<5> 戶型篇
引進最前衛(wèi)的錯層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計，營造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。文化廳做為書吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動。

<6> 配套
營造“別墅式”的房子，營造“公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。配置了泳池、網(wǎng)球場、書亭、超市、托兒所和3000M2業(yè)主會所。

<7> 環(huán)境
開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計之先河，在“日月星辰”作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計4000M2主題庭院——太陽廣場。

4. 目標客戶群
<1> 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；
<2> 對中天集團及項目持較高信心的投資者；
<3> 向往智能化生活方式的人士；
<4> 事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；
<5> 部分經(jīng)商一族；
<6> 在周邊生活習慣的富人之家。

5. 推廣策略
中天星園于1999年9月19日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場，價位遠超出地段支撐的價位，而且業(yè)績非常理想，它成功的原因：
<1> 小區(qū)人車分流的設(shè)計概念在貴陽市場比較超前；
<2> 導(dǎo)入智能化的概念符合高消費的生活品味；
<3> 中秋之夜，“中天星園星光溢彩音樂晚會”以及中國科學(xué)院副院長、院士陳宜瑜考察等公關(guān)活動，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；
<4> 以中天集團的企業(yè)品牌并在廣告上強勢推廣，塑造高檔物業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。
總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。

<四> 新大陸廣場
新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。
該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。
1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：
全新城市居住地理觀念
全新健康舒暢居住空間
全新演繹歐陸建筑風格
全新園林會所文化內(nèi)涵
全新智能人生化物管模式

1) 全新城市居住地理概念
a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。
b. 裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。
c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。

2) 全新健康舒暢居住空間

貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析