2002年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預測(doc)
2002年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預測 第一部分 宏觀環(huán)境 1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 中國自加入WTO的一年時間里，全國的各項經(jīng)濟指標可謂“全線飄紅”。2002年中國經(jīng) 濟快速健康成長，預計全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到10.2萬多億元，實現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng) 濟增 長率將達到8％，高于年初確定的目標。中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會的召開，也促 進 了各地發(fā)展經(jīng)濟的積極性。國務院發(fā)展研究中心等專業(yè)研究機構預測，如果不出現(xiàn)意外 ，2003 年中國經(jīng)濟發(fā)展將保持強勁勢頭，預計增長速度將達到7.9％至8.2％。；世界經(jīng)濟也處 在緩 慢復蘇階段。在相對比較有利的環(huán)境中，中國經(jīng)濟的“三駕馬車”，投資、消費、出口在 2002 年是中國經(jīng)濟保持高速增長的強大動力。 2002年1- 11月成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資154億元，比去年同期增長21.9％。住宅投 資118億元，同比增長28.3％，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動成都市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。 2、宏觀政策環(huán)境 (1)土地市場 2002年的成都市土地市場是經(jīng)歷了一場歷史性的大變革?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地 使用權規(guī)定》的頒布實施為土地市場杜絕黑箱操作提供了保證?！兑?guī)定》指出：自2002年7 月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項目的用地，將在全國 范 圍內(nèi)實行招標、拍賣、掛牌方式進行出讓。 由于以前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業(yè)憑借關系可以 得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調控力度。 政府 在土地供應上缺乏計劃性，加大了土地招投標行為的投機性，阻礙市場健康發(fā)展。 按照新的政策規(guī)定，進行商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性的用地，必須以招 標、拍賣或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地計劃并公布后， 同一 宗地有兩個以上意向用地者，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 (2)金融政策 2002年2月20日，中國人民銀行宣布金融機構各項存款年利率平均下調0.25％。其中 活期存款利率及一年期定期存款利率均下調0.27％；各項貸款年利率平均下調0.5％。其 中 六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調0.54％。金融機構在中國人民銀行的準備金 存款 利率下調0.16％；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調0.54％。 一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資 主體，在降息的背景下，總體成本隨之會降低，這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。 目前 國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務成本下降，產(chǎn)生的利潤必然 上升。 另外降息對購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民 購房 消費，拉動內(nèi)需有很積極的影響。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆，特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止92年房 地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，10月24日中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度 貨幣政策執(zhí)行報告》。其中稱：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國土資源部 和監(jiān) 察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的相關問題發(fā)出警告；針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房 地產(chǎn) 投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理和價格增長過快等問題，建設部等六 部委 聯(lián)合發(fā)文要求各地加強房地產(chǎn)市場宏觀調控，強化土地供應管理，發(fā)揮土地供應和金融 對房 地產(chǎn)市場的調控作用；建設部確定整治房地產(chǎn)市場六問題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩 序。 2002年12月5日，中國人民銀行正式宣布，將對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸 業(yè)務辦理情況進行嚴格檢查。正式發(fā)出了開始收縮房地產(chǎn)信貸的信號。有關人士透露， 央行 之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務上出此大動作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)局部過熱，避免10 年前 的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解，目前金融機構13.3萬億元貸款中大約有10％屬于房地 產(chǎn) 信貸。 而按照央行這項規(guī)避風險的規(guī)定，全國兩萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁 有貸款資格，而絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門檻”拒之于外。因為在這些開發(fā)企 業(yè) 中，其投資的自有和籌集資金往往不足30％，主要還是靠銀行貸款進行項目運作，所以 ，這 些企業(yè)的平均資產(chǎn)負債高達70％以上，有的甚至達到了94％。與這種開發(fā)商融資能力脆 弱相 對應的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風險。如果嚴格執(zhí)行央行此項規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢 違規(guī) 發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依靠銀行資金開發(fā)物業(yè)的開發(fā)公司資金供應鏈將有可能斷裂 ，一 輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運動在所難免， 附：中國人民銀行即將進行的四大檢查重點： 一、是否對“四證”不齊備的房地產(chǎn)項目發(fā)放開發(fā)貸款；是否放松貸款條件，在開發(fā)商 自有資金沒有達到開發(fā)項目總投資30％的情況下發(fā)放住房開發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中，是否有違反《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零 首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問題；購買期房的是否符合多層住宅主體 結構 封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，是否嚴格執(zhí)行個人住房貸款利率政策， 有無 擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為； 三、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行低借比不得超過60％、貸款期限最長不得超過10 年、商業(yè)用房應為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權、授信額度的規(guī)定，以流動資金貸款替代住 房開發(fā)貸款，向開發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 (3)整頓房地產(chǎn)市場 全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領導小組辦公室負責人日前公開表示，明年將在鞏固已有 成果的基礎上，組織新的專項整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場秩序的基礎上，集 中整 治與群眾利益密切相關的房地產(chǎn)市場，把整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的工作推向深入。 對房地產(chǎn)市場全國范圍內(nèi)的全面整頓，從今年7月份就開始了，整頓的重點包括：違規(guī) 開發(fā)，廣告虛假，面積“短斤缺兩”；中介機構魚目混珠，虛假信息充斥市場，從業(yè)人員 良莠 不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強制使用不利于購房人的合同，有的企業(yè)在合同中設置免責 條款， 逃避責任；未經(jīng)驗收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費少服務、服務 態(tài)度 惡劣問題等等。 從10月15日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國土資源局等九部門聯(lián)合行動，重拳 出擊，全面整頓房地產(chǎn)領域中存在的各類問題，并歡迎廣大市民舉報各種違法違規(guī)的房 地產(chǎn) 行為。對于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購房者及知情人士該怎樣舉報，使問題 更容 易得到解決?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開發(fā)；查處商品房銷售違規(guī)；查處商品房 面積 計算“短斤少兩”；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛假 廣告 承諾誤導消費者等七大方面，共有50條禁令，對存在的問題可直接向相關主管部門投訴 和舉 報。 (4)2002年成都市及全國重大政策通知一覽 ●《關于開放和發(fā)展住房二級市場中若干具體問題的通知》 ●《關于規(guī)范住房交易稅費有關問題的通知》 ●《成都市拆遷安置房建設標準》 ●《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》 ●《成都市城鎮(zhèn)建筑物命名標準》 ●《關于進一步加強成都市房地產(chǎn)廣告管理的通知》 ●《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 ●《關于印發(fā)建設部2002年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》 ●《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設行為的通知》 ●《關于健全和規(guī)范有形建筑市場的若干意見》 ●《國務院關于修改的決定》 ●《商品住宅裝修一次到位實施細則》(試行稿) ●《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》 3、政府工程 (1)全面啟動沙河綜合整治工程，三環(huán)路、成龍路、老成渝路年內(nèi)建成通車。府南河污水 截流工程，清水河整治、建設工程。 (2)全面推進創(chuàng)建國家園林城市工作，新增綠地面積200萬平方米。城區(qū)新建7個綠化小 廣場，面積不低于6萬平方米。 (3)完成城區(qū)100條主街干道和中小街道的綜合整治。加強城區(qū)“揚塵”污染整治力度。 煙塵控制區(qū)覆蓋率大于或等于95％，市區(qū)汽車尾氣抽檢達標率大于80％。 (4)加大中心城區(qū)交通整治力度，完成長順街、玉雙路、南大街等主干道的擴建工程，及 部分交叉路段的道路改造。加強城市交通組織管理和“嚴管示范街”建設，實施“暢通工程 ”。 (5)構建廉租住房供應體系，解決城區(qū)年收入6500元以下的最低收入家庭無房戶、住房 困難戶300戶。解決城區(qū)人均住房建筑面積12平方米以下的住房困難戶、無房戶10000戶 ， 年內(nèi)完成舊城改造工程80萬平方米，低洼棚戶區(qū)改造20萬平方米。 4、熱點問題 (1)房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫是2002年度成都市乃至全國非常關切的一個問題。對于目前中國房地產(chǎn)市場 有無泡沫問題，社會上存在較大的分歧。學者們傾向性地認為已出現(xiàn)明顯的泡沫現(xiàn)象， 但不 少房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家則認為，當前不存在房地產(chǎn)泡沫，而政府主管部門的看法 是總 體上還不能說已經(jīng)有泡沫，但局部地區(qū)因新城區(qū)擴張而出現(xiàn)了過熱或泡沫的苗頭；還有 一種 觀點認為，目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展才剛剛進入牛市，離房地產(chǎn)泡沫還有相當大的距離。 沒有一個定論，但應該意識到問題的存在性及潛在危機，一方面我們不應該想當然的認 為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展為泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出現(xiàn)，在樓盤的開發(fā)中要作 詳盡 的市場調研和前期策劃，保證后期的順暢銷售。 就成都市房地產(chǎn)而言，我們的看法偏向于不存在泡沫的觀點，有以下幾個原因：房價： 1998年我市的平均房價為2640元／平方米，1999年為2650元／平方米，2000年為2730元 ／平方米，2001年為2765元／平方米，2002年為2796元／平方米，雖呈上升趨勢，但如 扣 除物價變動等因素后，實際房價并未發(fā)生太大變化。如果以人均建筑面積20平方米計算 ，1998 年房價為家庭收入的8.14倍，1999年為7.42倍，2000年為7.11倍，2001年為6.74倍， 可以看出我市的房價與家庭收入相比呈下降趨勢，按照世界銀行提出的合理房價，應當 是以 家庭年收入的3- 6倍的標準來衡量，我市的房價正逐步趨于正常和合理，不存在過熱和泡沫 問題。恩格爾系數(shù)：根據(jù)專家分析及經(jīng)驗表明，當恩格爾系數(shù)在40％時，住房消費在消 費結 構中所占的比重會達到15％- 20％；當恩格爾系數(shù)達到30％時，住房消費在消費結構中所占 的比重在25％- 30％左右，比如美國的此比率是25％。而我市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)在1999 年為43.9％，2000年就下降到40％以下為38.8％，2001年為37.4％，但我市居民住房消 費 在消費結構中所占的比重1998年為9.2％，2000年為11.9％，2001年為10.8％，由此可見 我市居民住房消費在消費結構中所占的比重與國際標準相比較尚存在著不小的差距。空 置率： 2002年空置房中空置一年及以上的只有50.33萬平方米(1—11月數(shù)據(jù))，僅占總量的24.7％ ， 多數(shù)是一年以下的正?？罩梅俊Ｄ壳埃沂猩唐贩靠罩寐嗜蕴幱趪H警戒線(10- 12％正常， 12- 15％偏熱，15％以上過熱)內(nèi)，市場處于良性循環(huán)。和全國其他城市同期相比，沿海的一 些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。人均居住面積：根據(jù)建設部 相關 資料，上世紀90年代初，高收入國家人均住房面積為46.6平方米，中高收入國家為29.3 平方米，中等收入國家為17.6平方米，低收入國家為8平方米。直到2000年底，中國人均 住房建筑面積才達到20.4平方米，只相當于10年前中等收入國家的水平，而我市城鎮(zhèn)居 民 人均居住面積到2001年達到24.4平方米。根據(jù)“十六大”提出的“全面建設小康社會”的 目標，要達到中高收入國家的29.3平方米水平，市場還大有潛力可挖。資金鏈：銀行貸 款在 我市房地產(chǎn)開發(fā)中的作用有所下降，表現(xiàn)在開發(fā)資金來源中，銀行貸款比重下降，購房 戶定 金及預付款、自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源。1- 9月，我市房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金 149.66億元，增長19％，其中企業(yè)自籌資金增長22.8％，定金及預付款增長28.6％，占 籌 集資金額的38％，若加上企業(yè)自籌和其它資金，比例高達78.7％，銀行開發(fā)企業(yè)貸款僅 占 21.2％。城市化進程：1998年我市非農(nóng)業(yè)人口占全市人口的比例為21.53％，1999年為2 2.04 ％，2000年為22.47％，2001年為22.96％，平均每年以0.5％左右的速度發(fā)展。而全國2 001 年的城市化水平為30％，可見我市的城市化水平雖呈上升趨勢，但離全國平均水平還有 一定 差距。根據(jù)有關方面預測，2010年我國城市化水平將由目前的30％提高到45％左右，以 現(xiàn) 在的全市人口10193萬人為基礎，則需要新增加面積2832.3萬平方米。危舊房改造和交通 整 治：我市現(xiàn)正進行舊城改造與道路整治工程，根據(jù)目前危舊房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，全市共有需 改造 的危舊房面積六百余萬平方米，總戶數(shù)為數(shù)十萬戶，每年至少要增加120萬平方米新增商 品 房建設，若再加上人口的自然增加...
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