2003年濟南市住房市場動態(tài)分析(doc)
2003年濟南市住房市場動態(tài)分析 　　2003年，是全國人民在黨的十六大精神指引下全面建設小康社會，經受嚴峻考驗并 取得重大勝利的一年。在宏觀經濟良好運行的背景下，隨著我市新的城市規(guī)劃的實施， 我市住房一、二級市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，聯動效應明顯，對拉動我市經濟 增長和提高人民生活水平做出了積極貢獻。 　　一、綜合情況 　　2003年全市房地產轉讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績。其中，轉讓件數超過2萬件，達到 24315件，同比增長36.5%；轉讓面積突破300萬平方米，達到321.95萬平方米，增長26. 8%；轉讓金額53.31億元，增長近10個億，增幅為22.1%。 　　全市住房抵押8584件，同比增長1.5倍；抵押面積106.05萬平方米，增長99.9%；抵 押金額25.85億元，增長94.5%。 [pic] 　　圖1　全市房地產轉讓面積突破300萬平方米 　　二、住房一級市場運行特點 　　(一).基本情況 　　2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增長49.6%；成交面積109.54萬平方米， 增長33.9%；成交金額24.79億元，增長56.7%。 [pic] 　?。ǘ?“普通商品住房”供需兩旺 　　2003年，我市“普通商品住房”（注：國務院18號文提出“普通商品住房”概念，我們 認為，就本市而言，“普通商品住房”價格以上限不超過3000元/㎡為宜，即我們在上半年 分析中確定的中檔和低檔價格范圍。）成交7890件（見圖2），占商品住房成交總件數的 88.8%。在我市商品住房交易件數、面積、金額三項指標保持34%～57%的高增長情況下， “普通商品住房”成交件數尚能達到88.8%，足以證明我市2003年“普通商品住房”供應基本 滿足了市場需求，這是其一。 [pic] 　　圖2　商品住房不同價位銷售件數對比 　　其二，從成交商品住房的戶型來看（見圖3），不超過130㎡的中小戶型成交6443件 ，占商品住房成交總件數的72.5%；其中70～130㎡之間的戶型最為市場所認可，共計57 10件，占64.3%。從這個意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場 需求。 　　另外，我們通過圖3還可以看出，除70～130㎡的主導戶型外，130㎡以上的大戶型成 交量明顯高于70㎡以下的小戶型。這種狀況一方面說明居民改善居住條件的期望值較高 ，一級市場發(fā)展還是很有潛力的；但同時，從購房抵押情況來看，居民在購買商品房時 ，大部分是采用貸款購買的方式，這其中雖然有居民購房觀念在逐步改變因素的影響， 但也說明目前市場上供應的“普通商品住房”戶型面積偏大，居民的經濟承受能力還達不 到購買大戶型的條件，市場還是應該以70～130㎡左右的"普通商品住房"為主。 [pic] 　　圖3　商品住房戶型面積成交情況對比 　?。ㄈ?多層占據市場主導地位，高層、小高層成倍增長 　　在濟南市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現變化。2003 年，我市銷售的多層樓房所占商品住房銷售總件數的比重為66.70%；高層、小高層商品 住房成交2959件，同比增長3.5倍；占商品住房成交總量的33.3%，比上一年提高22個百 分點。但是，買一套高端高層住房的平均價格是多層住房的兩倍多，不是一般居民家庭 所能承受的。 　　多層與高層、小高層兩者價格與銷售量上形成的對比，從一個側面反映出我市住房 市場各類住房有效需求的“質”“量”辯證關系。 [pic] [pic] 　　圖4　不同層高商品住房銷售件數比重圖示 　　（四）.個人購商品住房實現歷史性突破 　　2003年，我市個人購買商品住房件數、面積的比例均超過90%以上。其中成交8691件 ，占商品住房成交總件數的97.8%；成交面積99.35萬㎡，占90.7%；成交金額22.18億元 ，占89.5%，分別比2002年提高了17.7、25.4和20.8個百分點（見表3），居民的住房消 費水平和住房商品化程度同步快速提升。實現了自98年停止福利分房以來的歷史性突破 。或許，我們還可把這種突破看作我市住房消費已經全面進入商品化時代的一個歷史轉 折點。 [pic] 　　（五）.價格增長速度在高位平穩(wěn)運行 　　2003年，我市商品住房平均價格為2263元/㎡,同比增長17.0%。其增長速度比全國4 .7%（1- 11月）的平均水平高出12個百分點，不可謂不高，卻又居高不驚，運行平穩(wěn)，盡顯成熟 穩(wěn)健之態(tài)。尤其是下半年的走勢，與我們上半年分析中的預測完全吻合，并與2002年的 走勢形成鮮明對照（參見圖5）。 [pic] 　　圖5　濟南市商品住房價格走勢 　　三、住房二級市場運行特點 　?。ㄒ唬?基本情況 　　2003年我市二手住房成交10192件，同比增長24.9%；成交面積87.97萬㎡，增長6.0 %；成交金額15.15億元，增長29.6% 。 [pic] 　?。ǘ?價格漲勢迅猛超出預想 　　我市2003年二手住房平均價格為1722元/㎡，比上年增長22.3%，增幅比上年高4個百 分點。其中，03年上半年平均價格為1643元/㎡，同比增長17.9%；下半年平均1799元/㎡ ，同比增長 26.7%（見圖7）。下半年如此迅猛的上漲之勢，超出我們的預想約6個百分點。 　　縱觀全年，1月份二手住房平均價格最低，為1462元/㎡；9月份最高，達到1910元/ ㎡，同比增長558元/㎡，平均每月增長46.5元/㎡。難怪我市中介市場上“一個月漲四、 五十塊！”（指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。根據市場供需的實際情況來看，這種現象主 要還是需求大于供給的矛盾造成的。 　　在我市住房二級市場上，一方面，本來就只有執(zhí)行濟南市房改方案的二十余萬套住 房可上市流通，房源已顯匱乏，又逢2003年下半年城市新規(guī)劃實施形成的大量民房拆遷 ，無形之中加大了房源的供需矛盾。不可否認，城市拆遷在帶來住房需求增長、降低空 置率的同時，也帶來二手住房房源絕對數量的減少，我市僅經十路沿線就拆遷民房近三 千戶。另一方面，這種類似“牛市”的漲價形勢，刺激了房主的“追漲”惜售心理。在中介 市場上，賣主反悔毀約的現象時有發(fā)生。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響 。 　　除此之外，投資性的“新二手房”以及房齡較短的“已購商品房”的上市交易，對二手 住房總體均價走高也有一定關系。 [pic] 　　圖7　濟南市二手住房價格走勢 　?。ㄈ?成交面積增長速度放緩 　　自我市1999年12月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經歷了連續(xù)兩年的高 速增長期。其中，2001年為57.88萬㎡，比2000年增長51%，形成了第一個交易高峰，充 分體現了我市開放搞活住房二級市場政策措施的有效性；2002年為83.02萬㎡，比2001年 增長43.4%，雖然增長速度不如上年，卻仍保持高速運行。這兩年，二手住房成交面均超 過了商品住房。 　　至于2003年，二手住房交易雖有不俗的表現，但成交面積低于商品住房已成為不爭 的事實，全年共成交87.97萬㎡，同比增長6.0%，比上年降低了37.4個百分點。同時，二 手住房成交10192件，同比增長24.9%，也比上年降低了27.2個百分點，增長速度明顯放 緩。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調整的因素，更有房源供應相對不足，即需求 大于供給的老問題。 　?。ㄋ模?已購公房交易日趨活躍 　　我市已購公房上市已經4年了。雖然起步較晚，但經過幾年的精心培育，目前已具有 一定規(guī)模，市場交易日趨活躍并一年上一個臺階（見圖8）。2003年，已購公房買賣成交 3864件，同比增長39.1%；成交面積23.52萬㎡，增長45.1%；成交金額3.77億元，增長6 9.8%。其在二手住房交易總量中所占比例也由2000年上市初期的11.6%，上升至2003年的 26.7%（見圖9），對搞活我市住房二級市場功不可沒。 [pic] 　　圖8　已購公房成交面積一年上一個臺階 [pic] 　　圖9　比例逐年上升、市場份額偏少 　　從價格上看，已購公房作為住房二級市場的重要組成部分，其價格走勢自然受整個 市場的大氣候影響。2003年已購公房上市平均價格為1603元/㎡，同比增長17.0%。與"新 二手房"不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價格相對較低，所以2003年1～12月的 房價走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖10）。 [pic] 　　圖10　濟南市已購公房價格走勢相對平緩 　　四、住房一、二級市場聯動效應明顯 　　住房一、二級市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關系，房地產界 "聯動"理論的基礎就在于此，2003年我市住房一、二級市場聯動效應也證明于此。 　　2003年，我市住房一、二級市場相互促進、協(xié)調發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級市 場買賣住房成交套數為近幾年之最（見圖11），進入市場買賣房屋的居民家庭越來越多 ，市場發(fā)展后勁十足。同時，住房市場的發(fā)展帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長 帶動了房地產交易稅收的增長。 [pic] 　　圖11　住房成交套數為近幾年之最 　　自實行住房制度改革以來，人們已經逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉而 把目光投向欣欣向榮的住房市場。“賣舊買新”“以小換大”“以次換好”已成為人們改善居 住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的"梯次消費"形式，也是住房一、 二級市場得以長久發(fā)展的推動力。 　　雖然，我市二手住房成交面積在2003年位居商品住房之后，增勢放緩，但兩者平分 天下的格局已定、協(xié)調發(fā)展的大勢已定。今后一個時期，誰排名第一已不再重要，重要 的是我市住房市場整體的-- 持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。當然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調控 。 [pic] 　　圖12　各類房產買賣面積構成圖 　　五、住房抵押市場運行特點 　　近幾年，特別是2003年我市住房抵押形勢繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長1倍， 個人住房抵押貸款政策已顯成效，對促進我市居民住房消費、繁榮住房市場起到了明顯 的保障作用。 [pic] 　　圖13　住房抵押面積顯著增長 　　六、存在的問題 　　當前濟南住房市場存在的問題主要有以下幾點： 　?。ㄒ唬?住房二級市場房源匱乏 　　近幾年，我市住房二級市場上流通的已購公房，僅有執(zhí)行濟南市房改方案的24余萬 套已購公房，而執(zhí)行其他7個房改方案的20余萬套已購公房，則因種種原因未能上市，影 響到我市住房消費的進一步拓展。 2003年12月1日省直已購公房開始上市交易，這是濟南住房二級市場的一大利好。對于帶 動執(zhí)行其他房改方案的已購公房上市，緩解房源相對不足的供需矛盾具有十分重要的作 用。 　　但是，由于一個政策的出臺到市場做出明顯反映需有一個過程，又由于省直已購公 房上市的"門檻"還比較高，一個月來，辦理完買賣和其他轉移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十 幾件，僅占12月已購公房轉讓總件數的3.8%；辦理抵押登記的有27件，占12月已購公房 抵押總件數的13.3%。 　　（二）.稅收負擔相對較重 　　我市住房交易手續(xù)費已有了大幅度降低，但交易契稅現行稅率仍為1.5%和3%，一直 沒有降低。2003年我市平均每套商品住房的售價約27.9萬元，二手住房約17.2萬元。買 一套住房大約需納契稅2.6～4.2仟元。在房價不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入 者的購房負擔。 　?。ㄈ?房屋租賃市場運行不夠規(guī)范 　　房屋租賃市場是住房二級市場的重要組成部分，其中私有住房出租占相當大的比重 。但因稅率過高（7.3%～14.57%）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進行租賃登記，以至 稅收嚴重流失。 　　七、對策與建議 　?。ㄒ唬?全面放開住房二級市場 　　根據根據國務院18號文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟有關單位應盡快統(tǒng)一思想，制 定具體措施，捉緊出臺上市規(guī)定，解除對已購公有住房上市交易設置的限制條件，“降低 門檻”，擴大交易，全面放開我市住房二級市場。 　?。ǘ?加大房貸對住房市場的支持力度 　　濟南市統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，2003年1- 11月濟南城市居民可支配收入為10065元，同比增長8.7%。由于2003年我市住房價格的上 漲速度明顯高于居民收入增長速度，使居民購房的經濟壓力加大，而負債（貸款）買房 這一觀念正越來越為廣大居民所接受，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。所 以，今后居民住房消費將更加需要房貸的積極支持。 　　（三）.增加高層和小高層普通商品住房的供應 　　由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加 分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。但目前我市小高層和 高層住房在整個商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應把握住市場需求的變化動 向，增加高層和小高層的住房供應，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面 采取有效措施，降低建筑成本、降低房價，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起 的高層和小高層樓房供應，使普通商品住房供應結構日趨合理。 　　（四）.控制超大戶型和超小戶型商品住房的建設 　　建設普通商品住房，130㎡以上的超大戶型與50㎡以下的超小戶型均不宜過多。因為 ，前者有提高房屋總價，從而增加購房者經濟負擔等問題；而后者作...
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