2004年成都房地產(chǎn)市場解讀及2005年趨勢預(yù)測(doc)
2004年成都房地產(chǎn)市場解讀 及2005年趨勢預(yù)測 2004年，成都市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供求穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征，郊區(qū)房地產(chǎn)高 速增長。由于受沿海城市房價(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購房預(yù)期變化等 因素的影響，老百姓購房熱度高漲，市場價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲 隨之引發(fā)了一些非理性購房行為，排號購房普遍，人們對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的和后市發(fā)展 的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌鲚浾撜`導(dǎo)了消費(fèi)者。 通過對成都房地產(chǎn)近幾年（特別是2004年）市場發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：成都房地產(chǎn)市場 基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢，但同時也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問題。 1. 宏觀環(huán)境 自2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。隨著經(jīng)濟(jì)增長速度的 提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是一些盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問 題嚴(yán)重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。針對這一現(xiàn)象，為了保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健 康發(fā)展，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止 ，已經(jīng)取得了一定的成果。宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展 ，國民經(jīng)濟(jì)總體形勢好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)我國國民經(jīng)濟(jì)在2005年仍可以繼續(xù)保持較快的增長，GD P增長率將超過自亞洲金融危機(jī)爆發(fā)以來的平均水平。 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2004年，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度指標(biāo)均保持了穩(wěn)步增長。2 004年，成都市全社會固定資產(chǎn)投資額為1085.2億元，同比增長25.7%。其中房地產(chǎn)開發(fā) 投資額291.41億元，同比增長18.8%，其中住宅投資額增長18.1%。 2004年，成都市社會消費(fèi)品零售總額為875.28億元，比上年增長13.5%；生活物價(jià)方 面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到8997元，比200 3年同期增長27.4%；2004年成都市的城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)達(dá)到103.9，高于2003年水平 。 以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前正處一個較高速度的發(fā)展階 段，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的一系列豐碩成果，為成都未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個十分 良好的基礎(chǔ)。 表1：1999-2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速比較(%) | |1999年 |2000年 |2001年 |2002年 |2003年 |2004年 | |地區(qū)生產(chǎn)總值 | |10.3 |12.3 |13.2 |12.8 |13.6 | |固定資產(chǎn)投資總額|15.1 |14.5 |24.4 |30.1 |31.5 |25.7 | |社會消費(fèi)品零售總|8.6 |10.8 |11.9 |13 |12.5 |13.5 | |額 | | | | | | | 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 2. 政策環(huán)境 在2004年進(jìn)行的新一輪宏觀調(diào)控對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的作用。這次宏觀調(diào)控 所采取的措施可以歸納為五個方面的政策： （1）貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率；實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度； 擴(kuò)大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度；等等。 （2）土地政策：國土資源部實(shí)行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護(hù)制 度；加強(qiáng)土地和環(huán)境保護(hù)法執(zhí)行力度；對部分城市實(shí)行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措 施；等等。 （3）行政措施：中國人民銀行對金融機(jī)構(gòu)實(shí)行窗口指導(dǎo)，限制對鋼鐵、電解鋁、水 泥等過熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會嚴(yán)查過熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機(jī)構(gòu)對在建、 擬建項(xiàng)目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解 鋁、水泥三行業(yè)投資的意見；等等。 （4）財(cái)政政策：調(diào)整國債發(fā)行量；調(diào)整國債資金使用結(jié)構(gòu)；等等。 其中貨幣政策、行政措施和土地政策都對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響，對抑制投資過熱 、穩(wěn)定市場起到了及時的“降溫”作用。 二、成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2004年成都房地產(chǎn)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房 下降，整體房價(jià)增速加快。在2004年國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場的土地 和金融兩大要素進(jìn)一步規(guī)范化，對開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求大為提高。從商品房交易數(shù) 據(jù)變化情況、土地市場、住房供應(yīng)、需求及其他城市變化情況等方面觀察，預(yù)計(jì)2005年 商品住宅供求矛盾將趨緩。 (一)當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場發(fā)展典型特征 1、成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大型城市方向發(fā)展的臨界點(diǎn)，其 房地產(chǎn)的開發(fā)已由前幾年的集中在一至二環(huán)路間開發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)以外和城郊結(jié)合部開發(fā)以 及更遠(yuǎn)郊的郊區(qū)樓盤并舉的局面。 2、南面是公認(rèn)的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，南 面的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來5年內(nèi)成都開發(fā)最 熱的區(qū)域，特別是城南副中心區(qū)域在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。 3、西面?zhèn)鹘y(tǒng)上有“西貴”的說法，由于有浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng) 力帶動，城西的土地和居住價(jià)值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，因此城市向 西發(fā)展受到控制，這也和成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃相呼應(yīng)。 4、成都東面的房地產(chǎn)開發(fā)目前正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。當(dāng)年萬科 欲以一已之力去啟動?xùn)|部板塊，并且如期完成了開發(fā)和銷售，但事實(shí)上直至2003年消費(fèi) 大潮仍未東移。但到了2004年，由于順江路一線的迅速崛起以及東部新區(qū)整體片區(qū)的啟 動，城東的房地產(chǎn)大潮才真正開始。但是，城東之所以能有如此快速的成長，也得益于 整體市場環(huán)境的火爆，一旦市場出現(xiàn)不利因素，城東的發(fā)展受阻影響也是最大的。 5、城北的住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。但當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二 、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機(jī)會點(diǎn)。目前萬科 在城北開發(fā)金色家園項(xiàng)目以及在新都圈地都說明了這個趨勢，并且城北的大規(guī)模拆遷將 形成大量的開發(fā)用地，在如今土地市場趨緊的情況下顯然是一塊開發(fā)“處女地”。但其市 場心理地位、環(huán)境及配套完善將成為制約其發(fā)展的主要因素。 6、成都的住房消費(fèi)市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止基本已被完全消化 。目前面臨的最主要問題是開發(fā)跟不上需求。這和成都的城市格局以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息 息相關(guān)。但住宅的嚴(yán)重欠缺并不表示開發(fā)企業(yè)可以“穩(wěn)坐江山”。事實(shí)上，明年市場的開 發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將變大，主要面臨兩個問題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴(kuò) 張的一年，將是回歸供需平衡點(diǎn)的一年，如何與這個平衡點(diǎn)結(jié)合，就需要樓盤有“先人” 的定位；二是由于部分被動市場需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求 是過去三年房地產(chǎn)市場火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟(jì)適用 房等等。 7、目前已經(jīng)進(jìn)入從95年購房進(jìn)行升級換代置業(yè)的第一個高峰期，因此關(guān)注當(dāng)時所開 發(fā)物業(yè)目前的需求是政府和開發(fā)商需要共同重視的問題。 8、住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細(xì)分 的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時，高品質(zhì)而非高 檔次的精品住房越來越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和 外在形象。 （二）全市（含郊縣）整體房地產(chǎn)市場特征 1. 國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績顯現(xiàn) 2004年國家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”成績呈現(xiàn)。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速 比2003年增速下降近2個百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)投資比重大幅回落。（見下圖） 2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成291.41億元，比去年同期增長18.8%，其中住宅投資 完成185.60億元，減少1.8%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資55.15億元，大幅增長83.4%；辦公 用房完成投資9.86億元，增加18.1%。分物業(yè)觀察，住宅投資偏弱，而商業(yè)物業(yè)投資增長 過快。 [pic] 2、新開工房屋減少，消費(fèi)者選擇渠道變窄，房屋銷售市場保持旺盛。 成都房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)基本呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展勢頭（見下圖）。2004年變動較大 的是新開工面積下降幅度較大，95年至今，新開工面積呈現(xiàn)“波浪式漸進(jìn)”走勢，2003年 新開工面積達(dá)到歷史頂峰，而2004年下調(diào)幅度較大。而同時商品房銷售持續(xù)了前幾年的 增長勢頭，新開工的減少、需求的增加造成了市場房源的相對緊張，帶來消費(fèi)者選房較 難等問題。 表2：2004年房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況 | |數(shù)值 |同比增長 | |施工面積 |商品房 |2937.73 |8.1% | | |住宅 |2252.92 |0.8% | |竣工面積 |商品房 |862.45 |15.3% | | |住宅 |700.49 |22.0% | |新開工面積|商品房 |1185.13 |-9.6% | | |住宅 |955.32 |-12.6% | |銷售面積 |商品房 |1128.87 |16.8% | | |住宅 |1019.63 |13.6% | 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 [pic] 3. “牛市”市場特征促使空置房持續(xù)下降 考察近5年成都商品房空置數(shù)據(jù)，反映出兩個現(xiàn)象：一是住宅占商品房空置比例逐年 變少（2004年尤其明顯）；二是空置房占銷售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明 顯）。由于2004年市場本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于當(dāng)前的房屋銷 售主要手段仍以預(yù)售為主導(dǎo)，以現(xiàn)房為統(tǒng)計(jì)口徑事實(shí)上大大縮小了實(shí)際空置狀況。還有 一個值得關(guān)注的問題是：一年期以上的空置房中商業(yè)營業(yè)房達(dá)到21.81萬平米，同比增長 達(dá)77.9%，商業(yè)用房的空置情況較為嚴(yán)重。2004年商品房總空置面積153.18萬平方米，同 比下降28.16%。其中，住宅空置58.82萬平方米，比去年同期下降59.1%。 [pic] [pic] 4、土地購置面積接近2萬畝，新開工面積下滑。 2004年我市累計(jì)購置土地1227.65萬平方米（合計(jì)18414畝），同比增長28.2%，增長 速度較快。新開工面積1185.13萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅新開工面積為955.3 2平米，同比下降12.6%。新開工面積的不足影響了市場的供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了市場新開 項(xiàng)目數(shù)量偏少，消費(fèi)者選房難等問題。 商品房施工面積達(dá)到2937.73萬平米，同比增長8.1%，其中住宅施工面積2252.92萬平 米，同比增長0.8%。商品房竣工面積為862.45萬平米，同比減少15.3%，其中住宅竣工7 00.49萬平米，同比減少22.0%。 5、房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款降幅較大 2004年，房地產(chǎn)資金來源總額達(dá)到396.48億元，同比增長20.3%。其中國內(nèi)銀行貸款 為55.50億元，同比減少18.7%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的持續(xù)下降說明當(dāng)前的金融貸款的宏觀 調(diào)控作用已見成效，開發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，對于其他融資渠道的依賴性逐漸 加強(qiáng)。購房戶定金及預(yù)付款達(dá)到192.90億元，同比增長30.6%。 從下表看出，通過國內(nèi)銀行貸款融資的比重大幅下降，開發(fā)商自籌資金比重變化不大 ，購房戶定金及預(yù)付款上升較大。 表2：2003-2004年各種資金來源所占比例變化情況 | |國內(nèi)銀行貸款|開發(fā)商自籌 |定金及預(yù)付款 | |2003年 |20.7% |27.3% |44.8% | |2004年 |13.9% |25.8% |48.4% | [pic] 5、全市商品房房價(jià)漲幅16.98%。 2004年全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房（現(xiàn)房+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）的銷售均價(jià)為2452 元/平米，比去年同期上升16.98%，每平米上升356元，其中住宅銷售均價(jià)為2377元/平米 ，同比增長24.6%。房價(jià)上漲過快。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積（現(xiàn)房銷售 +預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）1128.87萬平米，同比增長16.8%，其中住宅銷售1019.63萬平米，同 比增長13.6%。商品房銷售額達(dá)到306.27億元，同比增長51.2%，其中住宅銷售額為242. 34億元，同比增長41.5%。（注：由于成都統(tǒng)計(jì)局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計(jì)算，在 銷售這一指標(biāo)上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計(jì)入銷售，因此銷售價(jià)格顯得增速非常快。） 三、成都市區(qū)房地產(chǎn)市場處于基本正常運(yùn)行態(tài)勢 （一）商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛 2004年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場特征。全年商品房供應(yīng)面積為717 .64萬平方米，同比增長4.15%，其中住宅供應(yīng)485.39萬平方米，同比微降0.4%。商品房 銷售面積為829.66萬平方米，同比增長11.92%，其中住宅銷售687.81萬平方米，同比增 長8.82%。（詳見表1） 表3：2004年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售面積比較分析 | 項(xiàng) 目 |合 計(jì) |住 宅 |非 住 宅 | |類 別 | | | | | |絕對值 |絕對值 |絕對值 ...
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