我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析 2003-05 市場(chǎng)供給基本平衡 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況 從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是 一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào) 整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后， 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2001年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元， 同比增長(zhǎng)25.3％，至2002年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2％。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，1996年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住 宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5 ％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的 比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析 2002年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭：2001 年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2％，施工面積 增速21.5％。今年1～11月份，全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.6％，本年 新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1％?？紤]到新開(kāi)工面積的較高增速，可以預(yù)見(jiàn)，今 后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資 的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升，受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的 趨勢(shì),2002年1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.3％。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市 場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái)，我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： 住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有 所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn) 業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資， 高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升， 2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比去年同期增長(zhǎng) 29.6％。 辦公樓市場(chǎng)供給有所增加 2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬(wàn)平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。200 1年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增幅較小,自今年以來(lái),辦公樓開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)， 可以預(yù)見(jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出 在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的 供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi) 疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用 房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛 盾。 市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng) 近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì) 近兩年來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷 售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年1～11月,全國(guó)商品房銷售 額達(dá)3536億,同比增長(zhǎng)37.1％。 個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體 20世紀(jì)90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買的商品房只 有426．66萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9％；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買的商品房達(dá) 5233．72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響 ，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，1998年個(gè)人購(gòu)房的比例比19 97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6％，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的 要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)80％，2001年這一比例已達(dá)到87 ％，2002年1～11月，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個(gè)人購(gòu)買商品住 宅的比重達(dá)到95.3％，顯示出北京市住宅市場(chǎng)的即期需求旺盛。 二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)活躍了房地產(chǎn)市常一年來(lái)，各地以培育市場(chǎng)為核心，積極貫徹落實(shí) 國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施，降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富 了市場(chǎng)供應(yīng)，并有效地帶動(dòng)了商品房銷售，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。 2001年，上海市存量住房交易15.6萬(wàn)套，1031.48萬(wàn)平方米，成交金額274.78億元，分別 比上年增長(zhǎng)86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬(wàn)套，1036萬(wàn)平方米。到去 年底，上海市已購(gòu)公房累計(jì)上市14.4萬(wàn)套，占已出售公房總量的9.7％。 此外，隨著國(guó)家對(duì)住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場(chǎng)日趨活躍。南京市去年房屋出租 登記備案面積145萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)77％，租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇 、浙江、貴州等省市，越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出租，同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái) 改善家庭居住條件，以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。 住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi) 大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ) 貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政 策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住 房市場(chǎng)，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。 住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范 截至2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底 的33倍，首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占消費(fèi)貸款余額的86％，基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信 貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元，比上年增長(zhǎng)71％。住房金 融的發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要 手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸 款的不良率僅為0.24％，對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。 空置總量仍然很大 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大 據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年7月底，中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上 的超過(guò)50％，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差，較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積 極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。 與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高 世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí) ，居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō)，一個(gè)家庭年收入的3～6倍能買下一個(gè)中等水平住宅時(shí) ，這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年，我國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元，按此 計(jì)算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬(wàn)元，而去年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800 元，按一家三口計(jì)算，房?jī)r(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的北京， 這個(gè)比例高達(dá)12.4：1，因此，房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡 樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面： 一方面是供需價(jià)格差異： 低價(jià)位房供應(yīng)不足，中高價(jià)位房供應(yīng)過(guò)量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購(gòu)房 需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平 方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位 在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在 20％左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即 市場(chǎng)上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充 分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要 手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布，今年將投資1700 億，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。 另一方面是供給與需求的區(qū)域差異： 盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、 投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與 銷售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份 ，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地 區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過(guò)了20％的情況。 住房市場(chǎng)體系不完整 完整的住房體系包括住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)，二者是相互促進(jìn)、相互制約的，沒(méi) 有一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)然不可能有二級(jí)市場(chǎng)，但二級(jí)市場(chǎng)又制約著一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá) ，一級(jí)市場(chǎng)就低迷，只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng) 性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣掉舊房，購(gòu)買新房。就全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá) 程度存在很大差異。 以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達(dá)到1031萬(wàn)平方米，新房 銷售（成交登記）突破2020萬(wàn)平方米，可見(jiàn)存量市場(chǎng)興旺對(duì)增量市場(chǎng)的巨大促進(jìn)作用。 與上海相比，北京的住房市場(chǎng)體系完善度較差，住房一二級(jí)市場(chǎng)之間過(guò)大的價(jià)差，導(dǎo)致 居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量?jī)H5400套。隨著快 速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無(wú)減。 旺盛需求將繼續(xù)保持 潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，到2001年底，我國(guó) 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá) 國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33～ 35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?首先，城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的 時(shí)期。世界銀行對(duì)世界133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家， 城市化水平僅為20％；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行 列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40～60％，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展， 城市化水平達(dá)到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?比重為19.4％，1995年上升至29％，2001年進(jìn)一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。 如果在未來(lái)十幾年中，我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的 速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46％，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口 1852萬(wàn)。新增城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房建設(shè)帶來(lái)更多需求。 其次，流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求 城市化過(guò)程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生 了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn) ，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動(dòng)人口 ，成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；據(jù)有關(guān) 部門統(tǒng)計(jì)表明，到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口將從目前的8000萬(wàn)人增加到1.5億人，按人均居 住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建 造約3億平方米的租賃房屋，每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的租賃房屋。 再次，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展 中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出，“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代， 是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978～2001年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率 為9.6％，人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。 城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量 的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的 居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房中有67％希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境 。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的支撐。 一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對(duì)住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國(guó)家計(jì)委與 建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》...
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