文化水廊商業(yè)項目市場研究
文化水廊商業(yè)項目市^鲅芯?前言 第一章 消費市場探析 一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ?二、居民收入特點分析 三、市區(qū)居民消費特點分析 四、消費指標走勢分析 第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展狀況 一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析： 二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析 三、供應(yīng)市場探析 四、綜述 第三章 市場面分析 一、主要競爭個案評述 二、主要競爭個案相關(guān)指標對比分析 第四章 項目SWOT分析 第五章 項目定位分析 前 言 風(fēng)起云涌，商機再現(xiàn)，智者不容有失！ 審時度勢，把握市場脈搏； 橫刀立馬，敢為行業(yè)先。 細分市場，鎖定目標客源，跳脫競爭。 把握機會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。 發(fā)揚優(yōu)勢，規(guī)避缺失，力求不敗。 調(diào)研、策劃、造勢、推案 用心營造共贏局面 誓將卓越進行到底！ 第一章 消費市場探析 一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ?在國民經(jīng)濟持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 |城市名 |新口徑 |收入位次 |增幅 |增幅 | | |（元） | |（%） |位次 | | |絕對值（元）|絕對值（元）|絕對值（元）|絕對值（元| | | | | |） | |蘇州市 |8406 |9274 |10515 |10617 | |無錫市 |7920 |8603 |9454 |9988 | |常州市 |7874 |8540 |9405 |9933 | |南京市 |7694 |8233 |8848 |9157 | |鎮(zhèn)江市 |6569 |7170 |7698 |8202 | [pic]●從上圖可以看出，蘇南5市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。 ●無錫常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說明蘇州居民可支配收 入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。 形成差距的原因探析： （1）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他4市就業(yè) 結(jié)構(gòu)相對較為單一，間接地影響了4市居民收入的快速增長。 蘇南5市人口就業(yè)情況表（單位：%） |城市名 |就業(yè) |國有 |集體 |其他 |個體|個體 |退休 |其它 | | |人口 | | |經(jīng)濟 |私營|被雇 |再就業(yè)|就業(yè) | |南京市 |100 |64.60 |11.18|3.11 |3.11|2.48 |8.07 |7.45 | |無錫市 |100 |57.14 |11.43|18.57|1.43|7.14 |3.57 |0.71 | |常州市 |100 |44.23 |6.41 |30.13|4.49|8.33 |5.13 |1.28 | |蘇州市 |100 |45.65 |21.01|20.29|2.17|5.07 |5.07 |0.72 | 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟單位人員分布較平衡，就 業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。 （2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。人均工薪收入的多少直接 影響到所支配收入的多少。 蘇南5市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元/人） |城市名 |南京市|無錫市 |常州市 |蘇州市 |鎮(zhèn)江市| |總收入 |9856.0|10839.6|10840.58|11510.6|8829.1| | |7 |7 | |1 |4 | |1.工薪收入 |6616.9|6798.22|7310.98 |6960.09|563 | | |8 | | | | | |工資及補貼收入 |6360.4|6707.68|7175.47 |6610.48|5348.3| | |6 | | | |5 | |其他勞動收入 |256.51|90.54 |135.52 |349.61 |14.65 | |2.經(jīng)營凈收入 |151.89|106.27 |366.06 |104.1 |191.57| |3.財產(chǎn)性收入 |28.41 |143.94 |84.52 |125.59 |177.4 | |4.轉(zhuǎn)移性收入 |3058.7|3791.24|3079.02 |4320.84|3097.1| | |9 | | | |7 | 從表中可以看出： ■蘇州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，兩者相差350.89元，居第二位。與其 他3市的差距不是很大，尤其是與南京、無錫兩市差距更小。 ■蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總收入的拉動作用 明顯，該指標和工薪收入指標共同作用，使得總收入指標列五市首位。 ■收入的多元化對可支配收入的作用明顯。 2、蘇南5市消費絕對值全省領(lǐng)先，消費增幅普遍較低 隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費水平不斷增長。 蘇南5市人均消費支出比較 |城市名 |單位 |2001年 |2002年 |增幅% |增幅排名 | |全 省 |元/人|5532.74 |6042.61 |9.2 |—— | |南京市 |元/人|7325.65 |7322.61 |0 |5 | |無錫市 |元/人|7404.78 |7567.21 |2.2 |3 | |常州市 |元/人|7525.57 |7973.09 |5.9 |1 | |蘇州市 |元/人|7269.88 |7686 |5.7 |2 | |鎮(zhèn)江市 |元/人|6235.56 |6304.53 |1.1 |4 | 從表中可以看出： ■蘇州居民消費支出達7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消費支出的增 幅為5.7%，低于常州市（5.9%），相對于收入的增幅（10.2%），消費支出明顯偏低 ，說明拉動內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費水平尚有較大潛力可挖 ，必須努力開拓消費領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點。 ■蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊，旅游經(jīng)濟對商業(yè)發(fā)展的促 進作用日益明顯，在居民收入水平提高遠遠高于消費水平的情況下，應(yīng)抓住機遇， 打造旅游經(jīng)濟，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。 二、居民收入特點分析 隨著蘇州市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢，2002年市 區(qū)居民人均可支配收入為10617元，列全省首位，同比增長10.2 %。居民收入的主要特點是： 1、收入來源趨于多元化。 從下表可看出， ●工薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。 ●轉(zhuǎn)移性收入對居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標 準的提高以及社會最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加 ，在居民家庭總收入所占的比重已達37.53%。 ●經(jīng)營凈收入和財產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工 薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 |項 目 |金額(元/人) |比重(%) |比重排名 | |家庭總收入 |11511 |100 |—— | |1、工薪收入 |6960 |60.43 |1 | |2、經(jīng)營凈收入 |104 |0.95 |4 | |3、財產(chǎn)性收入 |126 |1.09 |3 | | 4、轉(zhuǎn)移性收入|4321 |37.53 |2 | 2、不同家庭收入水平懸殊。 |項目 |計量單位|低20% |較低20%|中間20%|較高20%|高20% | 從上表可看出，20%的低收入組人均月收入為354元，20%的高收入組人均月收入為 2051元。高收入組的收入是低收入組的5.8倍，高低收入組之間收入水平懸殊較大 。 3、收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。 2002年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠遠高于全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比 全省平均水平高2439元，比南京、無錫、常州也分別高1460元、629元、684元。但與 上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯，2002年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海 、寧波、廣州的80%左右，僅相當(dāng)于深圳的42.6%。 | 指標 |居民人均可支配 |比蘇州±(元) |蘇州為各地的% | |省內(nèi)城市 |收入(元) | | | |江蘇省 |8178 |-2439 |129.8 | |無錫市 |9988 |-629 |106.3 | |常州市 |9933 |-684 |106.9 | |南京市 |9157 |-1460 |115.9 | |南通市 |8640 |-1977 |122.9 | |鎮(zhèn)江市 |8202 |-2415 |129.4 | |徐州市 |8037 |-2580 |132.1 | |揚州市 |7833 |-2784 |135.5 | |泰州市 |7788 |-2829 |136.3 | |鹽城市 |7274 |-3343 |146.0 | |淮安市 |7158 |-3459 |148.3 | |連云港市 |6953 |-3664 |152.7 | |宿遷市 |5041 |-5576 |210.6 | | 指標 |居民人均可支配收|比蘇州±(元) |蘇州為各市的% | |滬浙粵城市 |入(元) | | | |上海市 |13250 |2633 |80.1 | |寧波市 |12970 |2353 |81.9 | |紹興市 |12133 |1516 |87.5 | |杭州市 |11778 |1161 |90.1 | |湖州市 |11388 |771 |93.2 | |舟山市 |10985 |368 |96.6 | |嘉興市 |10757 |140 |98.7 | |廣州市 |13380 |2763 |79.3 | |深圳市 |24941 |14324 |42.6 | 三、市區(qū)居民消費特點分析 2002年，市區(qū)居民人均消費支出為7686元，同比增長5.7%。居民消費的主要特點是 ： 1、消費結(jié)構(gòu)進一步改善 2002年居民的八大類消費支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項商品及服務(wù) 有所下降外，其余都有不同程度的增長。 |項 目 |金 額|增長率|占消費支出|比去年增減百分| | |（元/人|（%） |比重(%) |點 | | |） | | | | |消費性支出 |7686 |5.7 |100 |-- | |1、食品 |3237 |6 |42.1 |0.1 | |2、衣著 |471 |-11.6 |6.1 |-1.2 | |3、設(shè)備用品及服務(wù)|625 |-37.8 |8.1 |-5.7 | |4、醫(yī)療保健 |330 |1.7 |4.3 |-0.2 | |5、交通與通訊 |642 |24.2 |8.4 |1.2 | |6、娛樂文教服務(wù) |1197 |25.5 |15.6 |2.5 | |7、居住 |928 |72.1 |12.1 |4.7 | |8、雜項商品及服務(wù)|257 |-25.9 |3.3 |-1.4 | 從上表可看出： （1）反映居民基本生存需要的食品 、衣著等基本生活方面支出所占的比重下降，2 002年居民人均食品、衣著支出占消費支出的比重僅占48.2%；比上年下降了1.1個百 分點。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較 大，2002年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費支出的比重為36.1% ，比上年提高了8.4個百分點；居民消費不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求 更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實。 （2）近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)模空前，居民 家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明 顯增加，2002年居住類支出（不含購房本身支出）比上年增長72.1%，增幅居八大類 消費首位。 2、消費行為發(fā)生重大改變 2002年我市居民人均可支配收入為10617元，消費支出7686元，消費傾向為72.39%， 與國際上公認的正常標準相比屬偏低，這是因為居民的消費行為發(fā)生了重大改變， 居民家庭支出的熱點已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費。2002年我市居民人均購建住房 支出達1521元，占總支出的13.8%，是南京的6倍、無錫的2.6倍、常州的2.7倍。至 2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，達10.68萬輛，居全省第一。 3、恩格爾系數(shù)偏高 |省內(nèi)城市 |人均消費支出|食品支出(元)|恩格爾系數(shù)(%|比蘇州±百分 | | |(元) | |) |點 | |徐州市 |5922 |2164 |36.5 |-5.6 | |常州市 |7973 |2933...
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