啟動住宅市場的理論分析
啟動住宅市場的理論分析 我國住宅市場是一個需求潛力大、供給能力大、發(fā)展前途大的市場，但在這個大市場中 ，卻呈現(xiàn)著有需求無供給，有供給無需求，供求嚴(yán)重脫節(jié)的狀況。這一狀況當(dāng)如何解決 ？我認(rèn)為應(yīng)從住宅商品市場的基本規(guī)律結(jié)合市場當(dāng)事人的利益比較出發(fā)，深入研究選準(zhǔn) 住宅市場主體各方的利益“結(jié)合點(diǎn)”，促使住宅盡快成為新的經(jīng)濟(jì)“增長點(diǎn)”。 一、突破“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”的困擾 住宅商品進(jìn)入市場，最明顯的是受供求規(guī)律的制約。也就是說，商品的供求與價格， 相互影響、相互作用、相互制約。如果市場上初始階段呈現(xiàn)供不應(yīng)求，在這種情況下， 商品價格就會上漲；當(dāng)價格在上漲的過程中，商品的供給就會上升，而商品的需求則會 下降；這種態(tài)勢持續(xù)到一定時期，市場上就會呈現(xiàn)供過于求；此時的價格就會下降；在 這種情況下，需求上升，而供給下降，持續(xù)的結(jié)果市場上又呈供不應(yīng)求。如此形成一個 “團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”。諸多企業(yè)在市場上，都逃脫不了這個“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”的困擾。 而住宅商品，在市場上所形成的這種“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”的格局，就更加復(fù)雜。在一定時期，如 果社會居民的收入是一定的，那么住宅商品的價格，還要受住宅所在區(qū)位的影響，受住 宅自身品位的影響，受住宅區(qū)位社會、自然環(huán)境的影響。當(dāng)然，如果把環(huán)境的因素放在 區(qū)位中來考慮，就形成奇迷的“三位一體”，即區(qū)位、價位、品位、這三者之間的相互作 用關(guān)系。為了表達(dá)得更清楚一些，在此還是把區(qū)位與環(huán)境分開進(jìn)行研究，并把居民收入 、區(qū)位、價位、環(huán)境、品位，做一高低的簡單劃分。這樣，就圍繞價格，形成一個新的 “團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”。這個“團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)”，要求精明的住宅開發(fā)商必須對其進(jìn)行不斷的應(yīng)變對策研究。 住宅價位是住宅供求聯(lián)系信息的一種方式，住宅價位是關(guān)系住宅市場供求滯暢的核心 。 第一，住宅價位有著鮮明的區(qū)位性。由于住宅的區(qū)位不同，住宅商品的價格差異極大 ，這種差異，不僅體現(xiàn)在不同的城市，甚至在同一城市中的不同區(qū)位里，也極為明顯。 據(jù)建設(shè)部和國家物價部門對全國222個城市普通住宅價格水平的抽樣調(diào)查，特大城市和大 城市、中小城市、縣級城市之間的商品住宅價格的差異是很大的。一些小城市的住宅價 格每平方米在600－800元之間，而一些特大城市市中心的住宅價格每平方米可高達(dá)8000 多元，相差10幾倍。就一個城市，其市中心和市郊邊遠(yuǎn)地區(qū)的住宅價格差異，也是很大 的。比如以北京內(nèi)銷房價為例：在北京二環(huán)路附近的西面、西北、北面，其價位可高達(dá) 8500元左右一平方米，而近郊稍偏僻一點(diǎn)的則在2000元左右一平方米，相差4倍還多。住 宅商品的這種明顯區(qū)位性，決定了房地產(chǎn)的區(qū)域性。 第二，住宅價位與住宅品位有著密切關(guān)系。住宅品位的高低，不僅是住宅商品建筑質(zhì) 量的優(yōu)劣標(biāo)志，同時也是住宅用戶身世、地位的一種顯示。所以，住宅品位的內(nèi)涵是極 其豐富的。它是在區(qū)位、環(huán)境一定的情況下從住宅的建筑設(shè)計(jì)造型、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造、建 筑裝飾材料、內(nèi)外裝飾、裝修到戶型、類型以及與周邊自然、社會、人文景觀的和諧、 協(xié)調(diào)配置等諸多藝術(shù)成分在內(nèi)的一種綜合體現(xiàn)，甚至有一種多被意會而難以言傳的味道 在里面。如果在住宅商品的開發(fā)階段，就能依市場需求的變化，或市場需求所能接受的 情況來進(jìn)行住宅品位定位，或叫確定住宅商品的品位，這要比在住宅建成以后所形成的 品位，硬讓用去接受會更容易進(jìn)入市場。我們在這方面不是忽視住宅品位的定位，就是 把住宅品位定位簡單化或凝固化。比如，當(dāng)前空置住宅的品位，除了其區(qū)位環(huán)境的因素 之外，多半是單按戶型的單元情況，甚至在內(nèi)裝修與內(nèi)裝修的用料上大體都是雷同的。 在這樣一種住宅品位單調(diào)化的情況下，常常帶來開發(fā)商與用戶之間的“雙向”浪費(fèi)或者銷 售困難。用戶購房后，多有把已進(jìn)行的室內(nèi)裝修全部或部分打掉，再重新進(jìn)行裝修的情 況，也多有因素而難下決心購房的情況。如果依住宅品位定位的高低，在內(nèi)裝修與否， 在所用內(nèi)裝修的材料、設(shè)備等的檔次上有所區(qū)別，或在出售以后，再依用戶之需要再由 裝修公司來承做。諸如此類，雖屬小問題，如能從市場的高度，從住宅品位化的高度， 重新加以考慮，使住宅價格依住宅品位的不同拉開檔次，將對住宅的銷售起到更多的推 進(jìn)作用，或向用戶提供更大的選擇余地，造成更多的成交機(jī)會。 第三，住宅價位與不同收入關(guān)聯(lián)密切。我國城鎮(zhèn)居民收入差距已明顯擴(kuò)大，且趨勢不 減。家積百萬元以上的數(shù)百萬戶，早已有房，只待錦上添花。但由于盡人皆知的原因， 急待“添花”者寡，而急需改善住房條件的，又確實(shí)無錢買房。等他們各自“花昨天的錢” 買房，時日太長；讓他們“用明天的錢”買房，條件嫌苛；所以，單從價位與收入的關(guān)聯(lián) 上入手解決現(xiàn)存問題，尚難立竿見影，很快激發(fā)成為消費(fèi)熱點(diǎn)，活躍住宅市場。 第四，住宅價位受社區(qū)環(huán)境影響。社區(qū)環(huán)境既包括自然環(huán)境、交通通訊、生活服務(wù)、 市政配套設(shè)施建設(shè)等所謂“硬件”環(huán)境，也包括售后服務(wù)、物業(yè)管理、社區(qū)文化等所謂“軟 件”環(huán)境。這種社區(qū)環(huán)境的狀況不僅是影響住宅價位的高低，而且對住宅的銷售、再開發(fā) 都關(guān)系極大。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境是吸引客戶踴躍購房的重要條件。當(dāng)然，社區(qū)環(huán)境的形成 有些是靠住戶進(jìn)住以后，逐步形成的。但基礎(chǔ)設(shè)施如道路交通、綠化、衛(wèi)生等等，應(yīng)該 是先期提供的。 總之，住宅有多重信息的價位性。住宅商品的價格，不只是一個簡單的價高價低。實(shí) 則這價位高低之中，包涵著諸多有著內(nèi)在相互聯(lián)系的信息或者說是住宅商品參與者相互 聯(lián)系信息的特種方式。住宅商品的價位，起碼也是住宅商品所在區(qū)位、住宅商品本身的 品位的直接反映；同時也是住宅商品所處居住環(huán)境與住宅商品購買者收入狀況的市場表 現(xiàn)；如果再加上現(xiàn)實(shí)制度界定中住宅的分配、租賃、銀行存貸款利息等因素與住宅商品 售價之間的比較利益關(guān)系，那么住宅商品價位所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系信息，就是更加綜合、 豐富的。 二、“租、售、息”的模擬分析 住宅市場的啟動，既可靠外力拉動，也可靠內(nèi)力拉動。站在國家利益的角度，應(yīng)該考 慮購房與開發(fā)商雙邊利益的協(xié)調(diào)互利，并使各自的利益向有利于住宅市場不斷完善的方 向發(fā)展。在當(dāng)前迫切需要解決的比較利益驅(qū)動點(diǎn)：主要是居民買房、租房與存錢三者之 間的比較利益關(guān)系。 第一，租售價格比例問題。 對于購房者來說，如果是以居住為主要目標(biāo)，并不關(guān)注住宅增值或無意進(jìn)行炒作，在 此前提下，至于住房來源是屬于分配的還是屬于購買的對他基本都是一樣。在此情況下 ，他所關(guān)心的問題主要是購房的價格與租房的租金之間在界定的時期內(nèi)對比起來，租、 購那種方式對他在經(jīng)濟(jì)上更有利。如果售價與租金之比過于懸殊，則人們寧愿租房而不 愿買房。 可見，在短期內(nèi)居民收入不能大幅度很快提高的情況下，“提租促銷”，只具理論價值 ，缺乏實(shí)際意義。 第二，住宅租金與存款利率之間的關(guān)系。 居民在住宅購租的利益比較上，還會考慮銀行存款利息高低的因素。也就是說，假如 把用來購房的20萬元。存放銀行，每年所取得的利息，與房租金的對比關(guān)系。 假設(shè)住宅自然增值率→0；通貨膨脹率與存款利率不變；居民儲蓄存款平均年利率為8％ ； 則將20萬元按8％的年利率存入銀行每年可得利息1.6萬元。也就是說，在每月每平方 米租金不超過13－14元的情況下，以利息抵租金，年年有余。在此情況下，居民在租購 房的選擇上首選仍然是租而不購。當(dāng)然考慮房屋自然增值與通貨膨脹預(yù)期的變化，將會 有新的選擇。 由住宅租金、銷售價格與銀行存款利息二者的模擬分析，可以看出，“提租促銷”的辦 法，因有利息的“擋駕”，此路亦是很難暢通。從現(xiàn)實(shí)情況看，“提租促銷”提出已近二年 ，實(shí)際效果亦不理想。 那么，當(dāng)前住宅做為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)將如何增長呢？筆者認(rèn)為途徑起碼有四： 即：從長期目標(biāo)看，實(shí)行個人住房抵押貸款； 從中期目標(biāo)看，實(shí)行建新房促空置房； 從即期目標(biāo)看，解決住宅存量損益比較，使之快止損快獲益，以益補(bǔ)損，重新增益。 從現(xiàn)實(shí)市場看，以二級市場帶動一級市場其作用不應(yīng)忽視。 三、“長、中、短”期目標(biāo)的對策建議 第一，實(shí)行個人住房抵押貸款，使那些缺房想購房而暫時又無足夠錢買房的個人，能 夠提前買得起房，以刺激住宅消費(fèi)，帶動住宅市場發(fā)展，是世界諸多國家所采取的有效 措施。當(dāng)然，各國（地區(qū)）消費(fèi)觀念不同。比如市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家（地區(qū)），“花明天 的錢”已成眾多人的習(xí)慣；而在我國，“花昨天的錢”仍然是許多人墨守的常規(guī)。但是，如 果實(shí)行個人住宅儲蓄存款高息，個人住宅抵押貸款低息，利差由政府安居工程款進(jìn)行貼 息的政策，對激勵個人住宅儲蓄、改變消費(fèi)觀念、采用住宅負(fù)債消費(fèi)，使安居工程多渠 道實(shí)施，理論上講將是有益的，措施上已有成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒，政策上也是遲早的問題。 筆者認(rèn)為及早勝托遲。 第二，以興建新住宅，促進(jìn)或帶動空置住宅的銷售?？罩米≌瑴N，引不起消費(fèi)者的 青睞，原因是錯綜復(fù)雜的。就空置住宅本身的情況看，（1）有區(qū)位偏僻問題。雖然價位 合適，需房者能夠買得起，但因地處偏僻，生活工作不便，難下決心；（2）區(qū)位較好、 交通方便、基本生活環(huán)境條件亦具備，但價格過高，難以接受；（3）房屋戶型不適宜， 或因室內(nèi)裝修已做，不符合用戶需要，新買來的房子，馬上再重做裝修，多花冤枉錢， 值不得、舍不得；（4）住宅質(zhì)量難保。整體環(huán)境差，價格又偏高，總想等等想說。諸如 此類問題，既已出現(xiàn)，再依其自身來解決總是很困難的。如用新房拉動，新房造市，將 對空置房的銷售起到一定的帶動作用。從購買者的從眾心理上講，你不買，我也不買； 你買，我也買；你買了，我也買，總感到不是滋味。中國人時下在購買中的從眾與攀比 心理的作用，是不可低估的；從空置房形不成消費(fèi)連接點(diǎn)看，國人時下與國外在住房消 費(fèi)上的重大區(qū)別之一是國人不怕熱鬧，或喜歡住區(qū)的繁華，而國外，尤其是發(fā)達(dá)國家， 多愿清靜。所以，對孤立、偏僻地處清靜的住處需求“內(nèi)外有別”，且區(qū)別甚大。如果新 建房能使空置房減少人們的空曠感或孤獨(dú)感，將會帶動消費(fèi)；再從戶型、檔次高低、是 否做內(nèi)裝修等多方面做好市場調(diào)查預(yù)測，滿足消費(fèi)需要，亦將會形成俏銷的態(tài)勢，有利 啟動住宅市場。 第三，對空置房進(jìn)行損益分析，適時采取止損求益措施。據(jù)說，住宅空置帶來的損壞 比有人居住的損壞速度或損壞程度更快、更大，這一點(diǎn)姑且不提。只就空置期內(nèi)占壓資 金和支付利息與收回資金，再投資生利進(jìn)行比較，就可算出時序損益情況，以選擇止損 獲益的最佳時點(diǎn)和采取最優(yōu)措施。當(dāng)然，資金的占壓與利息的損失，在現(xiàn)行體制下，對 國有企業(yè)是無關(guān)緊要的，甚至不是企業(yè)的不是，還很可能成為企業(yè)之是。這是體制造成 的。但在向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程中，加大企業(yè)的市場主體意識，將是發(fā)展趨勢。 第四，以二級市場帶動一級市場。由于住房分配貨幣化已是大勢所趨，在個人購買了 成套舊公房以后，理應(yīng)在現(xiàn)在市場條件日益發(fā)展的情況下，允許上市流通。這樣，啟動 二級市場，一則可以起到化黑市為明市的作用。即使地下黑市的暗中租售，變?yōu)樵诙?市場上的公開租售；使地下“房蟲”暗中漁利，擾亂市場，變?yōu)槎壥袌錾系暮戏ㄖ薪榻M 織或經(jīng)紀(jì)人。二則可以起到激活一級市場的作用。因?yàn)槭袌鍪腔ネǖ?，是?lián)動的，如果 在一級市場上購了新房，由于各種原因，想出手轉(zhuǎn)換，而二級市場比較活躍，則在一級 市場上購房的積極性就會增加，從而帶來一級市場的升溫，起到激發(fā)人們購置新房的作 用。當(dāng)然，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施的緊緊跟上，使市場逐步完善、運(yùn)作逐步規(guī)范，也是 題中應(yīng)有之義。
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