杭州市房地產(chǎn)市場分析匯報材料
杭州市房地產(chǎn)市場分析匯報材料 　　第一部分　2003年杭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 　　一、房地產(chǎn)市場供給分析 　　1、土地供給大幅增加 　　今年杭州市共舉行土地出讓會14次，成功出讓51宗，總成交面積300余萬平方米（約 4549畝），出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長64.5%和62%。其中住宅用地（ 含住宅配套公建用地）為34宗，合計面積約234萬平方米（合3512畝），同比增長52.7% 。 　　2、房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢 　　今年1- 11月杭州市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項指標(biāo)均有大幅增長。據(jù)市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 2003年1- 11月杭州市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資80.89億元，同比增長22.38%，其中住宅投資60.16 億元，同比增長16.57%。而今年杭州市預(yù)計GDP增長率為14.5％，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā) 展的階段，兩者的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。 [pic] 　　其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。商品住宅投資是帶動杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投 資增長的重要動力，2003年1- 11杭州市商品住宅完成投資60.16億元，占全部投資的74.68%；所占比重較去年上升1.2 2個百分點(diǎn)。辦公樓完成投資7.54億元，占9.33%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.69億元，占 8.27%；其他房屋完成投資6.49億元，占8.02%。 [pic] 　　3、商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長勢頭 　　·　商品房施工面積 　　商品房施工面積總體規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，2003年1- 11月杭州市商品房施工面積1015.56萬M2，同期增長29.93%。其中商品房住宅施工面積7 72.69萬M2，同期增長25.68%；商業(yè)用房施工面積73.43萬M2，同期增長36.44％；辦公樓 施工面積87.36萬M2，同期增長39.06％；其他用房施工面積82.08萬M2，同期增長63.7％ 。 [pic] [pic] 　　·　商品房新開工面積 　　2003年1- 11月杭州市商品房新開工面積250.03萬M2，比去年同期增長24.3%；其中商品住宅新開工 面積208.18萬M2，同期增長14.52%；商業(yè)用房新開工面積14.44萬M2，同期增長386.2%； 辦公樓新開工面積9.98萬M2，同期增長35.05%；其他用房新開工面積17.43萬M2，同期增 長93.45%。 [pic] [pic] 　　·　商品房竣工面積 　　2003年1- 11月杭州市商品房竣工面積153.25萬M2，同期增長44.43%；其中商品住宅竣工面積125. 5萬M2，同期增長36.64%；商業(yè)用房竣工面積6.41萬M2，比去年同期下降了14.42％；辦 公樓竣工面積10.49萬M2，同期增長235.14％。其他用房竣工面積10.85萬M2，同期增長 198.08％； [pic] [pic] 　　4、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降 　　今年1- 11月杭州市新發(fā)商品房預(yù)售許可證93個，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積202.74萬M2，同期下降 了15.66％。其中住宅152.23萬M2，占75.09％，同期下降15.91％；辦公樓22.82萬M2， 占9.50％，同期下降了9.94％；商業(yè)用房19.27萬M2，占9.5％，同期上升6.58％；其他 8.42萬M2，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因為市區(qū)可供開發(fā)的土地量減少。 [pic] [pic] 　　二、房地產(chǎn)市場需求分析 　?。ㄒ唬┰隽糠渴袌龇治?　　1、受可預(yù)售面積減少影響，增量房市場交易量降低 　　杭州市房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受今年可預(yù)售房屋面積偏 少影響，市場實際交易量有所下降。從交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年1- 11月杭州市完成商品房預(yù)售13100套,同比下降了29.4%，預(yù)售面積173.12萬M2，同比下降 24.7%。其中住宅預(yù)售11010套,同比下降了30.92%，住宅預(yù)售面積144.22萬M2，同比下降 28.4%。 　　商品房銷售16078套,同比下降了10.58%，銷售面積205.79萬M2，同比下降3.38%。其 中住宅銷售13944套,同比下降了20.8%，住宅銷售面積166.9萬M2，同比下降19.1%。 　　從住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實際預(yù)售面積比例看，杭州市這一比例為1.055，考慮到部分 剛領(lǐng)預(yù)售證的房源尚未銷售，這一比例反映市場能吸納目前的供給房源。 　　2、大戶型商品房已成市場主流 　　隨著杭州經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，杭州房地產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了比較明顯的 變化，戶型不斷趨大。 [pic] 　　從以上數(shù)據(jù)看，杭州2003年1- 11月已售的商品房中，80M2以下的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的16.24%，而期房預(yù)售中 該比例只有7.76%；80- 120M2的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的35.28%，而期房預(yù)售中該比例為27.87%；同時，在 150M2以上的已售商品房中，預(yù)售的期房比例比現(xiàn)房銷售高出7.64%，前者為24.89%，后 者為17.25%。由此可見，大戶型消費(fèi)已逐步成為市場消費(fèi)主流，同時目前絕大多數(shù)開發(fā) 商的商品房面積都趨向大戶型，而已預(yù)售期房中的小戶型也基本上是為特殊消費(fèi)群體設(shè) 計，主要以單身公寓與酒店式公寓為主。 　　3、投資者正逐步撤離市場，市場以本地居民的“自住型”理性購房為主 　　根據(jù)2003年兩屆房價會的調(diào)查，純投資者購房比例下降，從上半年的9.52％到下半 年的6.9％，改善居住條件而購房的居民占40%以上。此外也有相當(dāng)數(shù)量的居民抱有投資 與改善居住條件或解決住房問題結(jié)合的雙重目的。 [pic] 　　從購房對象戶籍看，2000年到2002年外地人購房分別占我市商品房預(yù)售總量的29.3 %、29.11%、28.47%，外地人購房所占的比例穩(wěn)定在30%左右，2003年1- 11月份的統(tǒng)計表明外地人購房有所下降，為25.2％。這幾年的外地人購房數(shù)據(jù)表明外地 人已成為杭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的購房群體，可以認(rèn)為大部分為創(chuàng)業(yè)自住型購房。本市居 民購房比例保持在70％左右，以改善住房條件，自住為主。 [pic] 　?。ǘ┒址渴袌龇治?　　1、二手房市場成交活躍 　　二手房市場異?；钴S，成交量大幅上升。由于增量房市場的有效需求量沒有獲得有 效釋放，不少消費(fèi)者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場。據(jù)統(tǒng)計：2003年 1-11月杭州市二手住宅累計成交套數(shù)13990套，同比增加15.48%；成交面積111.37 M2，同比增加24.37%；其中房改房累計成交套數(shù)6366套，同比增加35.07%；成交面積37 .01 M2，同比增加33.13%；成交金額16.71億元，同比增長61.6%。 　　2、成交量呈波浪型上走，房地產(chǎn)新政對二手市場影響明顯。 　　2月因春節(jié)長假，交易期縮短，出現(xiàn)成交低谷。4、5月受非典影響，中介人流量劇減 ，但成交量依然穩(wěn)步上漲。經(jīng)歷了6月的成交高峰后，7、8月成交稍顯遜色。9月杭州市 政府對外發(fā)布消息，將實行一系列房產(chǎn)新政策，其中最具震撼力的無疑是在二手房交易 中，恢復(fù)征收20％稅率的個人所得稅。消息一出，市場反映明顯，掛牌房源明顯增多。 9月，10月，11月二手房成交量持續(xù)在高位盤整。 　　由于稅收政策正式實施后其政策效應(yīng)將減弱，預(yù)計明年一季度仍會一如往年，呈現(xiàn) 買賣雙方觀望市場的情形，成交量可能會有所下調(diào)。 [pic] 　?。ㄈ┳赓U市場分析 　　1、租賃市場逐步擴(kuò)大，成交量穩(wěn)步增長 　　2003年較2002年我市房屋租賃件數(shù)、租賃面積同比呈上升趨勢。2002年在我市五城 區(qū)登記備案的房屋租賃件數(shù)為6242件，2003年在我市五城區(qū)登記備案的房屋租賃總件數(shù) 上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登記備案的房屋租賃總面積為105.98萬平 方米，經(jīng)統(tǒng)計，2003年我市登記備案的房屋租賃總面積達(dá)到116.36萬平方米，同比上升 9.79%。 [pic] 　　2、租賃市場以商業(yè)用房為主，住宅租賃規(guī)模偏小 　　從2003年登記備案的各類用途房屋租賃特征看，以商業(yè)用房為主，占了總成交面積 的73.02%。辦公用房次之，房屋租賃面積為.26.05元/ M2，占了總成交面積的22.39%。住宅租賃成交面積24882 M2，僅占2.13%，住宅租賃比例低，存在著一定程度的隱性市場。 [pic] 　　隨著杭州市房地產(chǎn)一級市場及二級市場的迅速發(fā)展，房屋租賃市場整體呈上升發(fā)展 趨勢，房屋租賃需求呈多元化趨勢。 　　三、市場價格表現(xiàn)及空置情況分析 　　1、住宅價格情況 　　今年1- 11月新建商品住宅價格4723.2元/M2。二手房住宅成交面積111.37萬M2，成交金額47.02 億元，平均價格為4222.1元/M2。 　　2、空置率較低 　　自1999年以來，杭州樓市從買方市場全面轉(zhuǎn)向賣方市場，老城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重 不足，而需求卻一直保持旺盛。許多新開發(fā)項目剛剛破土動工，就有人前來預(yù)定期房， 因此杭州的空置率非常低。 　　四、拆遷情況 　　2003年城市拆遷主要圍繞繼續(xù)開展舊城改造和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行，尤其是杭州 市進(jìn)入新一輪交通設(shè)施建設(shè)改造，進(jìn)行了33929工程項目，使市區(qū)周邊建設(shè)改造進(jìn)一步擴(kuò) 大，對大量的簡陋舊房進(jìn)行拆遷 ，全年共審批拆遷82萬平方米（不包括集體土地上的房屋）。 　　五、房地產(chǎn)業(yè)貸款情況分析 　　銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴(kuò)大,貸款質(zhì)量良好，今年1- 9月杭州全市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額3529090萬元，同比增長35.08%,發(fā)放個人住房貸款（ 含公積金貸款）2870494萬元，同比增長48.14%。兩者分別占全社會貸款總額的9.42%和 7.67%,可見房地產(chǎn)業(yè)貸款在杭州銀行中所占比重較高，兩者相加幾乎占了1/5,為17.09% 。目前這兩類貸款的貸款質(zhì)量都非常高，違約率非常低，僅為0.55%和0.05%。 [pic] 第二部分、目前杭州樓市存在的主要問題 　　一、總體房價穩(wěn)步上漲，但漲幅趨緩 　　今年杭州市區(qū)總體房價繼續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計：今年1-11月商品住宅均價為4723.2元/ M2。造成房價持續(xù)上漲的原因主要有：有效供給量偏少、供給結(jié)構(gòu)不太合理、地價的上 漲效應(yīng)等等。 　　二、供給結(jié)構(gòu)不太合理，導(dǎo)致有效供給量偏少。 　　杭州房地產(chǎn)市場在一定程度上存在著市場供需結(jié)構(gòu)錯位的問題。主要體現(xiàn)在兩方面 ：一是價格錯位。房價的上漲使得中低價房源越來越少，高價房源日益增多，今年1- 11月預(yù)售房產(chǎn)中單價大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前幾年杭州開發(fā)商的“大戶型”開發(fā)使得總價偏高，超出了一般 工薪階層的承受能力。二是空間上的錯位。目前真正適合“上班族”居住還是在市中心和 次中心。但現(xiàn)在市中心、次中心住宅樓盤較少，杭州市外圍地區(qū)較多。而郊區(qū)住房由于 受交通條件和郊區(qū)配套條件不足的限制，真正可作為第一住所還缺乏條件，因此真正可 供工薪族選擇購買的樓盤偏少。 　　三、部分企業(yè)投資風(fēng)險意識有所欠缺 　　由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少“三外”企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。在今年9月26日 的土地招標(biāo)會上，浙江大元房產(chǎn)以25.34億元的高價投標(biāo)競得杭州四塊土地，半年內(nèi)支付 所有土地款也成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。而其中的18號地塊報價竟比第二家投標(biāo)者整整要高 出1個多億，這種企業(yè)不顧市場風(fēng)險的非理性投資不僅增加了企業(yè)的風(fēng)險，也增加了整個 房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。 　　第三部分　擬采取的政策 　　針對杭州房地產(chǎn)市場上存在房產(chǎn)品供不應(yīng)求，供求關(guān)系失衡；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在矛 盾等問題，杭州市政府出臺了“房地產(chǎn)新政”。 　　(一)重點(diǎn)建設(shè)與市民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位商品房。 　　在經(jīng)濟(jì)適用房需求得到緩解前,近年內(nèi)確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地不低于住宅用地供應(yīng) 總量的50%。同時,要加快中低檔商品房的建設(shè),力求達(dá)到國務(wù)院要求的房地產(chǎn)市場供求基 本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定,以盡快解決本市居民的住房問題。 　　(二)建立《經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書》機(jī)制。 　　要專門設(shè)計《經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書》,使之與普通商品房的《房屋所有權(quán)證》相區(qū)別。 經(jīng)濟(jì)適用房必須在五年后才可上市交易(其中經(jīng)濟(jì)解困房為十年),其上市交易時必須按照 當(dāng)時同類地段的商品房價格，在原價基礎(chǔ)上補(bǔ)足差價、利息。 　　(三)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理。 　　改搖號辦法為搖號輪候制,確保所有符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的市區(qū)居民都有機(jī)會購 買經(jīng)濟(jì)適用房。確保經(jīng)濟(jì)適用房戶型結(jié)構(gòu)合理,中小戶型應(yīng)占大部分。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn) 入條件,防止高收入者、投資和投機(jī)者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場。 　　(四)加強(qiáng)商品房市場管理。 　　1、對商品房銷售,在銷售時除注明建筑面積外,必須注明套內(nèi)面積,以提高銷售透明 度。 　　2、公開商品房預(yù)(銷)售房源信息。房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《商品房預(yù)售證》后,必須 向社會公開所有經(jīng)批準(zhǔn)的可預(yù)(銷)售房屋的房源信息。市房管部門應(yīng)將所有經(jīng)核準(zhǔn)的預(yù) (銷)售房源信息在網(wǎng)上公示。 　　3、實行商品房銷售全程管理。對經(jīng)批準(zhǔn)銷售的商品房,實行全程控制、動態(tài)管理。 由市房管部門向社會公布各開發(fā)公司銷售并備案的商品房(凡房屋完成交易的,必須報備 、公布)各銷售樓盤的銷售現(xiàn)狀,包括經(jīng)批準(zhǔn)后己預(yù)(銷)售備案房源(房號)和未銷售備案 房源(房號)。 　　4、嚴(yán)肅查處商品房銷售中的違規(guī)行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司有房源而拒絕銷售的行為 ,市房管部門要在接到投訴、舉報并經(jīng)查實后作出處理。 　　5、切實遏制房地產(chǎn)炒作行為。從2004年1月1日起,對房地產(chǎn)交易(本市居民為改善住 房條件的買賣行為除外)征收20%稅率的個人所得稅,對購買高檔住宅的高收入群體實行從 高稅率3％（財政部、國家稅務(wù)局規(guī)定契約稅率1.5％－3％，普通住宅仍...
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