市場(chǎng)定位及規(guī)劃方案對(duì)比分析(ppt)
鑫辰花園
市場(chǎng)定位及
規(guī)劃方案對(duì)比分析

一、市場(chǎng)信息提示


二、謀略先驅(qū)——方案解讀
弱勢(shì)：
⑴ 房型、電梯設(shè)置比較大眾化，較為普通。
⑵ 會(huì)所面積偏小，服務(wù)滿足不了客戶的需求。
⑶ 車位不足，不能吸引定位高層次的目標(biāo)客戶。
⑷ 周邊在建樓盤數(shù)目多，要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，本案的樓盤產(chǎn)品個(gè)性尚不鮮明，表現(xiàn)在小區(qū)品位、園林景色、房型特點(diǎn)、功能布局、建材選擇等多方面。集中的亮點(diǎn)不夠。

區(qū)域采樣樓盤對(duì)比
目前，本案周邊最近的預(yù)售樓盤為維多利華庭，如表1所示，對(duì)比如下：
表1：區(qū)域采樣樓盤對(duì)比表


三、觀點(diǎn)與實(shí)例
案例一：萬(wàn)源杰座尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場(chǎng)之保證
案例二：上海綠城
上海綠城的品牌客戶（包括杭州客戶）支撐了首期高速去化的銷售量，產(chǎn)品上的精益求精如高標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所，高綠化景觀與40萬(wàn)㎡規(guī)模優(yōu)勢(shì)，吸引大量外區(qū)客戶導(dǎo)入。奠定了初勝的基礎(chǔ)。
案例三：涵合園
一期小高層均價(jià)與周邊產(chǎn)品持平，二期具有景觀的優(yōu)勢(shì)小高層產(chǎn)品，均價(jià)高出同類產(chǎn)品近15%，低層別墅類產(chǎn)品價(jià)格高出周邊小高層產(chǎn)品逾30%。

四、謀定后動(dòng)——產(chǎn)品建議
方案一

風(fēng)格：以世界各地較為成熟的經(jīng)典風(fēng)格為主，如后現(xiàn)代的以金屬質(zhì)感取勝的暢園、以歐式巴洛克風(fēng)格聞名的芝大廈等。
物業(yè)：聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，多為境外物業(yè)公司。
分析：規(guī)避了區(qū)域的低層次產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。但由于需要一些技術(shù)性的整合方案的支撐，則對(duì)開發(fā)的過程控制，提出了挑戰(zhàn)。
 
方案二
理由除了方案本身的特征外，主要?dú)w納如下：

五、主要獲利模式分析
模式三、服務(wù)增值模式
模式四、細(xì)節(jié)增值
六、本項(xiàng)目定位建議
1、客戶分析
本案鎖定總價(jià)100以內(nèi)與180萬(wàn)元左右購(gòu)買力的兩類人群，是建立在物業(yè)品質(zhì)的基礎(chǔ)上。

認(rèn)同本案的產(chǎn)品
認(rèn)同“居住亦文化”的觀念
向“現(xiàn)代化”生活概念看齊、靠攏
注重產(chǎn)品內(nèi)外兼修
 

2、產(chǎn)品建議
按照疊加別墅占住宅總體量的15%計(jì)算，疊加別墅為5.7*15%=0.855萬(wàn)。
疊加別墅容積率設(shè)為1.2，則其占地面積為0.7125萬(wàn)。
高層及商業(yè)等綜合占地3-0.7125=2.2875萬(wàn)，其容積率為2.8
樓盤綜合容積率7.3/3=2.43保持不變。
按疊加別墅平均單套面積160㎡計(jì)算，總套數(shù)約54套。
3、價(jià)格定位對(duì)比


效益對(duì)比


預(yù)計(jì)2005年5月開盤，疊加別墅比高層公寓價(jià)格再上升1500元/ M2，則對(duì)比如下：
原方案 現(xiàn)方案
單價(jià)： 8000元/㎡ 9000元/ ㎡（高層） 10500元/ ㎡（疊加）
可售住宅面積：5.67萬(wàn)㎡ 4.815萬(wàn)㎡（高層）
0.855萬(wàn)㎡（疊加）
回籠資金： 4.5億 4.3億（高層）
0.9億（疊加）
總計(jì)： 4.5億 5.2億
整盤單價(jià)： 8000元/㎡ 9170元/㎡
結(jié)論：改進(jìn)后的方案，比原先方案多回籠資金7000萬(wàn)元，整盤均價(jià)上升了1170元/ ㎡。
特別備注：
由于本項(xiàng)目的地塊特征的限制，考慮到樓盤北側(cè)采光要求，對(duì)本項(xiàng)目北部單元的限高要求較高。因此是否能借機(jī)利勢(shì)，將北側(cè)單元的層高降低，而將南側(cè)單元的層高拔高。同時(shí)，用小區(qū)內(nèi)部的綠化，來滿足北側(cè)單元的采光要求，現(xiàn)作如下初步分析：


此方案對(duì)樓盤在規(guī)劃限高的要求上，能滿足城市規(guī)劃的要求，但整個(gè)小區(qū)南高北低的規(guī)劃，對(duì)北側(cè)單元的市場(chǎng)可接受度是一個(gè)未知數(shù)。
南高北低的規(guī)劃，使樓盤的觀江景觀房的體量得到擴(kuò)大。
南高北低的規(guī)劃，使南側(cè)臨街住宅所占的比例迅速擴(kuò)大，而其單價(jià)的上升卻受到限制。
由于考慮到小區(qū)整盤規(guī)劃的因素，且南高北低的規(guī)劃，在房型面積及單元體量的分布上，將會(huì)有較大的改動(dòng)。故須在設(shè)計(jì)公司得出初步規(guī)劃設(shè)想方案及數(shù)據(jù)指標(biāo)之后，才能作進(jìn)一步分析論證，在此僅作初步的分析。
報(bào)告完畢謝謝觀賞

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