南京消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析(ppt)
南京2006年消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)最新研究成果，全面揭示未來樓市購買力水平和產(chǎn)品需求特征
調(diào)研說明
一、背景

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，市場(chǎng)主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時(shí)代已經(jīng)過去。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷改變，多數(shù)區(qū)域已呈現(xiàn)供過于求的局面，以購房者消費(fèi)傾向?yàn)閷?dǎo)向主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購房者購房趨勢(shì)和特點(diǎn)變化的研究。隨著買方市場(chǎng)的形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對(duì)潛在購房者需求研究的認(rèn)識(shí)，潛在購房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為項(xiàng)目定位和決策過程的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。
由于潛在購房群體的消費(fèi)傾向?qū)ξ磥懋a(chǎn)品定位與功能設(shè)計(jì)具有一定的前瞻性指導(dǎo)作用,因此我司每年在春秋兩季南京大型房地產(chǎn)交易會(huì)的過程中，通過問卷調(diào)研，對(duì)于未來購房者的購房心理和經(jīng)濟(jì)能力以及產(chǎn)品需求等方面進(jìn)行普查，結(jié)合目前市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比分析，來幫助開發(fā)商確定不同區(qū)域具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位以及今后的營(yíng)銷策略，幫助開發(fā)企業(yè)了解消費(fèi)者需求、欲望、心理、行為、對(duì)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)等。使之能夠不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，為成功打造項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)，為項(xiàng)目策劃定位提供一定的市場(chǎng)依據(jù)，更能為成熟產(chǎn)品找到新的用途和新的市場(chǎng)。
調(diào)研說明
二、目標(biāo)

1、揭示需求市場(chǎng)最新動(dòng)向

2、研究新政后樓市的走勢(shì)和未來趨勢(shì)

3、跟蹤預(yù)測(cè)未來購房者自身特征及其變化

4、全面揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征

5、探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因
調(diào)研說明
三、調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)


1、訪問對(duì)象：限定為近三年內(nèi)打算購房的潛在購房者，年齡在20歲以上，本人和家人不在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作。

2、訪問地點(diǎn)：奧體中心房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

3、訪問時(shí)間：2006年10月20－22日

4、訪問形式：定點(diǎn)訪問

5、抽樣方法：隨機(jī)抽樣與判斷抽樣相結(jié)合

調(diào)研說明
四、樣本分布

本次調(diào)查共完成合格樣本4924個(gè)，經(jīng)復(fù)審和復(fù)核，有效樣本4483個(gè)，其中：
1、總體普通住宅需求部分（主城區(qū)六板塊）：3340個(gè)；
2、江寧普通住宅需求部分：586個(gè)；
3、江北普通住宅需求部分：311個(gè)；
4、小戶型公寓需求部分：246個(gè)
需求市場(chǎng)最新動(dòng)向

自住型消費(fèi)仍舊是需求主體，改善居住狀況成為購房主要?jiǎng)右?


舒適的二室二廳和實(shí)用型三室一廳是需求的主要戶型
功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的80-110平方米的面積段套型成為需求主流

新政后樓市的走勢(shì)和趨勢(shì)

從歷年我司的潛在購買單價(jià)和總價(jià)及套均面積的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，套均面積需求穩(wěn)定在102平米左右，而購買單價(jià)和總價(jià)則隨著市場(chǎng)行情的變化上揚(yáng)，只有05年秋季受第一次新政影響出現(xiàn)小幅回落，因此需求市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有支撐作用。 但是，網(wǎng)尚房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)成交的平均單價(jià)在5900元/平米左右，而購買方的承受能力還不足5700元/平米，這一差距導(dǎo)致的必然結(jié)果將是或者購買需求由相對(duì)中心區(qū)域轉(zhuǎn)移到相對(duì)外圍區(qū)域，甚至分流到江寧、江北等新區(qū)，或者推遲購買行為，導(dǎo)致成交量有所下降；再者就是降低舒適度或功能空間的需求，這與改善型購買目的的初衷相違背。因此主導(dǎo)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)尋求矛盾的解決方案，提高產(chǎn)品性價(jià)比而非僅僅提高價(jià)格將是企業(yè)致勝的關(guān)鍵。
跟蹤預(yù)測(cè)未來購房者 自身特征及其變化

從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長(zhǎng)期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。以往最具板塊情節(jié)的城南、城北板塊居民的潛在需求受到河西板塊較大程度的分流，可以看出，河西板塊對(duì)整個(gè)南京市場(chǎng)的沖力力和影響力。

全面揭示未來樓市購買力水平 及產(chǎn)品需求特征
探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶動(dòng)投資型消費(fèi)需求
人民幣升值
股市前景不明朗
普通百姓投資渠道不多，而住宅保值、升值功能已經(jīng)得到市場(chǎng)驗(yàn)證

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南京消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析(ppt)