房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理(ppt)
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理
本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）分八部分講解
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問(wèn)題探討
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理
五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理
六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理
七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容
八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān) 概念的前沿探索
導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。
（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)

“management” 意指經(jīng)營(yíng)、管理、操縱、駕駛等。
“administration”意指管理、經(jīng)營(yíng)，尤指公共事務(wù)、國(guó)家政策等管理。
1、（房地產(chǎn)）管理的概念
成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來(lái)達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過(guò)程。”
2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）
3、城市建設(shè)的怪圈
區(qū)位----第一代住宅
配套----第二代住宅
環(huán)境----第三代住宅
生態(tài)----第四代住宅
（二）房地產(chǎn)概念的定位

1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）

2、房地產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。
（三）土地概念的拓展
土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）

有限性
土地的特點(diǎn)： 集資性
擴(kuò)延性
（四）土地權(quán)屬的改變
1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。

2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。

（五）土地使用制度的歷史沿革
（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)
收土地使用費(fèi)
出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌
轉(zhuǎn)讓
劃撥
其他（出租、作價(jià)入股等）
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)
1、公司數(shù)
2.批租數(shù)
3.相關(guān)數(shù)據(jù)
住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求
住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過(guò)于求
上海6.9%離10%還有較大的空間。
2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。
2005 13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。
2007   14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。
2010   16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。
2015   19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序管理
1、多余的話
House（Housing）（房）
Home（家）
Family（家庭）
開(kāi)發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。
2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖
住宅建設(shè)工程實(shí)施過(guò)程 城市建設(shè)管理過(guò)程

3、開(kāi)發(fā)程序
（1）決策
（2）前期
a、美國(guó)熊貓（中國(guó)）公司策劃經(jīng)過(guò)、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)
b、出讓土地及實(shí)例
c、審圖公司

（3）施工（建設(shè)施工）

抓好：三 控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制）
二 管（合同、信息管理）
一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）

（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理）]

《新建住宅交付使用許可證》------驗(yàn)收合格可使用。
 
物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理
 
項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售 業(yè)主委員會(huì)成立
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究
1、項(xiàng)目背景與概況
2、基本數(shù)據(jù)
3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽(yáng)光廳、東方明珠選址及玻璃等）
4、進(jìn)度安排
（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理
1、市場(chǎng)研究（基本面）
A、一般因素分析（宏觀）
B、相關(guān)因素分析（微觀）

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面）
a、傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)
b、現(xiàn)金流評(píng)估（價(jià)與時(shí)間不成比例）
c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)估（重點(diǎn)）
①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
②投資回收期
③衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo)
三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問(wèn)題探討
（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑
（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索

1、空間環(huán)境——硬件

2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）

生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過(guò)程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。


3、視覺(jué)環(huán)境
4、人文環(huán)境
5、交通環(huán)境

（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)
1、房型
（1）是板式還是點(diǎn)式
（2）戶室（比）
（3）建筑面積
（4）車庫(kù)

2、價(jià)格
（四）經(jīng)營(yíng)123
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷分析
三個(gè)階段：
宣傳、溝通階段；
談判階段；
簽約階段。（大定、小訂）
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段
（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略
1、方法
2、策略（技巧）

五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理

房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項(xiàng)是土地使用權(quán)出讓制度）。

六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理
（一）租售并存
合理租售比價(jià)的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價(jià)的總支出，這樣買房才比租房合算。
（二） 租售比價(jià)推算


七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容
（一）指導(dǎo)思想
（二）總體思路
“一個(gè)出發(fā)點(diǎn)”
“兩個(gè)目標(biāo)”
“三個(gè)面向”
“四個(gè)必須”
（三）發(fā)展目標(biāo)
（四）發(fā)展布局
（1）依托交通干道進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)；
（2）借助經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)；
（3）利用環(huán)境景觀進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)；
（4）依托文教設(shè)施進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)；
（5）重塑歷史街區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)；
（6）結(jié)合“一城九鎮(zhèn)”進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。
（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施
八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展

謝 謝 ！

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