上海東海別墅項目投資可行性研究報告
上海東海別墅項目投資 可行性研究報告 詳細(xì)摘要 第一部分 項目決策背景——七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好； 五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里； 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕； 2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃 的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn) 開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范” 的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的 序幕。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶 山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該 項目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對東海別墅的營銷是一個大的利好因素。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出項 目的初步評估： 東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便 ，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認(rèn)可。 隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動 整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通 過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 1、2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2、2003年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷 二、上海市別墅市場整體分析 1、上海別墅市場回顧和展望 2、上海別墅市場用途的六大類型 3、上海別墅市場的區(qū)域分布 4、上海別墅市場的價格區(qū)間 5、上海別墅市場的供需狀況 6、上海別墅市場的客源構(gòu)成 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 通過第三部分的市場分析得出： 一、項目優(yōu)劣勢分析 1、項目優(yōu)勢 o 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的 東海別墅2003年入市的市場風(fēng)險較?。?o 嘉定區(qū)F1方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息 都將給本項目帶來機遇； o 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產(chǎn)品 較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； o 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； o 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。 2、項目劣勢 o 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關(guān)鍵； o 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項目的銷售帶來 一定難度； o 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 二、產(chǎn)品的營銷建議 1、目標(biāo)客戶層 o 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者； o 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶； o 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 2、項目營銷的建議 項目需要改建的具體方案： o 外墻面需要清洗； o 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的 窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； o 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型； o 別墅室內(nèi)需要清掃； o 部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改； o 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； o 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； o 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； o 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； o 清洗游泳池； o 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造； o 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外 部視覺形象； o 配備一輛看房專車。 第五部分 項目均價的預(yù)測 一、類比價值預(yù)測法 1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 （1）選擇可類比項目 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則， 選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)：美墅 南匯區(qū) （2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類比項目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項為100，優(yōu)于東海 別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出 綜合分值。 （3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本 項目可實現(xiàn)的均價 本項目可實現(xiàn)的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100 | |均價（元/平方米|綜合分值|東海別墅可實現(xiàn)的均價（元/平方| | |） | |米） | |東渡園景別 |3800 |92 |4130 | |墅 | | | | |皇府別墅 |3800 |95 |4000 | |綠谷別墅 |5000 |101 |4950 | |美墅 |5500 |113 |4867 | |康橋半島 |5000 |110 |4545 | |算術(shù)平均值 | | |4499 | 東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米 ，高價位：5000元/平方米。 2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價4050元 /平方米以上。 結(jié)論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平 方米，高價位：5000元/平方米。 二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 綜合結(jié)論： 鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨 著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 二、別墅成本預(yù)測 三、項目利潤測算 利潤指標(biāo)的測算： 單位毛利=項目利潤/銷售面積=1013.97元/平方米 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=605.66元/平方米 銷售毛利率=項目利潤/銷售收入×100%=22.32% 銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%=13.33% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9% 四、現(xiàn)金流量測算 內(nèi)部收益率為76.32%， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 |經(jīng)濟(jì)指標(biāo) |單位數(shù)值（ |項目總金額 |備注 | | |元/m2） |（萬元） | | |銷售收入 |4542 |8635 |住宅銷售收入 | |直接成本 |3290 |6254 |開發(fā)成本 | |總投資 |3400 |6463 |開發(fā)成本+期間費用 | |稅前利潤 |　 |1719 | | |稅后利潤 |　 |1151 | | |內(nèi)部收益率 |73.32% |使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 | |銷售凈利率 |13.33% |項目凈利潤/銷售收入×100% | |總投資回報率 |17.81% |項目凈利潤/項目總投資×100% | 六、敏感性分析 就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析，得出 銷售收入相對于成本更加敏感。當(dāng)售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利 率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項目環(huán)境、市場、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定 區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風(fēng)險能力較強，且可獲 得較好的投資回報。 對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。 目 錄 第一部分 項目決策背景——七大利好因素 8 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 8 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 8 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 9 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 9 五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里 10 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 10 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) 11 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 12 一、項目位置 12 二、項目現(xiàn)狀 12 三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 13 四、項目的初步評估 14 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 14 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 14 二、上海市別墅市場整體分析 17 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 26 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 28 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 29 一、項目優(yōu)劣勢分析 29 二、產(chǎn)品的營銷建議 30 第五部分 項目均價的預(yù)測 31 一、類比價值預(yù)測法 31 1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 31 2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 32 二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 33 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 33 第六部分 項目的投資收益分析 34 一、銷售收入預(yù)測 34 二、別墅成本預(yù)測 35 三、項目利潤測算 35 四、現(xiàn)金流量測算 36 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 37 六、敏感性分析 37 第七部分：綜合分析與建議 38 第一部分 項目決策背景——七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從’ 99《財富》論壇到上海合作組織成立會議，從APEC會議到剛剛申辦成功的2010年世博會， 上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點。 如果仔細(xì)端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西 防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。弓弦 是南北交通大動脈——京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這 個遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場， 吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。 2002年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù) 快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項 預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價格計算，比上年增 長10.9％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一 步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元 ，增長12.1％；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長10％。城市綜合服務(wù)功能不斷提升， 第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51％。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計 局發(fā)布的《2002年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房 供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平。 2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長14.5％。房地 產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長 14.5％；竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7％。從銷售看，全年商品房銷售面積196 0.6萬平方米，比上年增長9.1％，其中商品住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4％。在 商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達(dá)97.5％,比上年提高4.1個百分...
上海東海別墅項目投資可行性研究報告