關(guān)于在鳳凰城開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)暨物流中心的方案
關(guān)于在鳳凰城開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)暨物流中心的方案 1. 濟南市物流現(xiàn)狀與規(guī)劃 1) 濟南市物流業(yè)的基本現(xiàn)狀 1、從濟南市計委近期出臺的相關(guān)物流規(guī)劃方案中可以看出，濟南市政府積極培育濟南 市物流市場，并大有把物流產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之勢。四大物流園區(qū)的建立，將大大加快 濟南市流通經(jīng)濟的發(fā)展，加快物流業(yè)的發(fā)展。 2、物流企業(yè)服務(wù)模式多樣并各據(jù)特色?，F(xiàn)有的物流企業(yè)基本可以分為三種模式，一是 運輸物流企業(yè)，二是倉儲企業(yè)，三是以兼?zhèn)}儲和市場與一體的模式。 3、傳統(tǒng)的物流企業(yè)向現(xiàn)代化的物流企業(yè)發(fā)展。第三方物流企業(yè)的迅速崛起使的物流中 心日趨社會化和專業(yè)化。 2) 濟南市物流近期總體規(guī)劃 到2005年，濟南市流通經(jīng)濟增加值要達到376億元，占全市GDP的23%；并培植1- 2戶年銷售額超過100億元的國內(nèi)知名商業(yè)集團，另外，濟南連鎖門店的總營業(yè)面積將達 到60萬平方米，年銷售額200億元，占全市社會消費品零售總額的比重提高到30%。這是 濟南市物流現(xiàn)代化的近期目標。 2. 濟南市現(xiàn)有的物流中心基本情況 ： 1、濟南市現(xiàn)有的物流基地主要分布在濟南的東北部和東部。其中蓋家溝物流中 心具較大規(guī)模。大型物流中心有山東銀座圣洋物流中心有限公司、山東交通物流公司， 蓋家溝大型物流倉儲基地。 A、山東銀座圣洋物流中心有限公司，位置在歷下區(qū)姚家商業(yè)街，為大型倉儲基地，主要 經(jīng)營水產(chǎn)、果品、蔬菜、糧油等。主要是以出租的形式回收資金。也可以買斷。買斷要 求是一次性付款。出租期限為3年、20年、60年。其中以20年為最多。出租價格為1。2元 /平。天。倉儲基地的建筑為躍式結(jié)構(gòu)，一躍二。倉儲基地面積大小因經(jīng)營產(chǎn)品的不同而 有差異。如海產(chǎn)品的倉儲時常有兩種，其一種為每層為42平方米，出租面積為84平方米 。故月租金為3024元。其二種為面積168平方米，出租價格為1.3元/平.天。故月租金為 6552元。（另：63、k53至姚家商業(yè)街） B、山東交通物流公司，緊鄰濟南汽車東站，交通方便為該物流企業(yè)的最主要優(yōu)勢。該物 流公司主要以運輸為主，兼有倉儲基地。其倉儲基地的租期較短，一般為一年，可以續(xù) 租。租賃的價格為0.35元/天.平方米，其中包括裝卸費用管理費用等?？沙鲎鈧}儲空間 為50平方米起租。 2、物流中心的建筑特點 所調(diào)查物流中心中，多以倉儲基地為主，因為目前濟南市的物流中心多處于由傳統(tǒng) 的運輸、倉儲企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉(zhuǎn)型期，故濟南的物流基地多以低于4層的建筑為主 。 三、投資商業(yè)房產(chǎn)即物流中心的可行性分析： 1、承租者穩(wěn)定可靠，而且租期較長，而且存在較多將大部分甚至是全部經(jīng)營支出向 承租者轉(zhuǎn)移的機會。這就為物流中心的開發(fā)者提供了風(fēng)險轉(zhuǎn)移的機會，可以有效的降低 投資風(fēng)險。 2、由于資金的問題，眾多的商家寧愿把有限的資金用于擴大其生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模上，而 不是用于其倉儲基地的土建以及交通運輸上，這就為物流中心的建立與發(fā)展提供了客觀 條件。 四、擬建物流中心的選址 物流基地的服務(wù)特點決定了要在城市的邊緣，交通條件好、用地充足的地方建設(shè)。 同時考慮市場需求、地價、交通設(shè)施、環(huán)境等經(jīng)濟社會自然因素。 1. 選址原則 鳳凰城物流中心的建設(shè)應(yīng)當(dāng)著重考慮以下幾個因素：a.交通便利，能夠?qū)崿F(xiàn)多種形 式的運輸連接方式，b、經(jīng)濟合理性，應(yīng)該選擇較低的地價區(qū)位，同時保證數(shù)量充足、素 質(zhì)較高的勞動力條件，以實現(xiàn)成員企業(yè)的利益追求b.不影響鳳凰城的總體規(guī)劃，尤其是 環(huán)境保護和生態(tài)平衡要求 2. 擬選地址 該物流中心擬建設(shè)于鳳凰城的西北部，煉油廠附近。 該地塊地處工業(yè)南路延伸線（輕騎路）以北，距離濟南市中心商務(wù)區(qū)17公里，南側(cè) 200米處為經(jīng)十東路景觀大道。東臨繞城高速僅5分鐘車程。距離進濟南遙墻國際機場僅 10分鐘車程。具有無可比擬的交通優(yōu)勢。 同時，該項目地塊是鳳凰城規(guī)劃中地價較為低的區(qū)位，在充分建設(shè)鳳凰城的同時， 可以最大限度的為成員企業(yè)實現(xiàn)利益的最大化。同時由于該地塊附近并未規(guī)劃建設(shè)居住 區(qū)，距離鳳凰城一二期的居住區(qū)的距離較遠，并不影響鳳凰城居民的生活和鳳凰城的整 體規(guī)劃。 五、物流中心的開發(fā)目標、投資規(guī)模及進入市場的時間 1. 項目的開發(fā)目標 a、項目定位于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)-物流倉儲配送中心。 1、濟南市擬建設(shè)四大物流基地，而濟南的東部，交通方便，經(jīng)十東路景觀大道已經(jīng)建 成通車，東面緊鄰繞城高速，更使得鳳凰城所在地具有濟南東部其他地段所不可比擬的 交通條件。也為鳳凰城建立物流中心提供了天然的交通條件。 2、濟南市的物流規(guī)劃方案也為流通經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。 3、隨著沃爾瑪和家樂福商業(yè)巨鱷在濟南市場的介入，其國際產(chǎn)品和生產(chǎn)資料的涌入必 將帶動濟南物流經(jīng)濟的發(fā)展。 B、物流中心的投資開發(fā)規(guī)模： 擬建物流中心開發(fā)用地為500畝，即33萬平方米。主要以倉儲和運輸為主，同時包括 一定的與之想配套的的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。 C、鳳凰城物流中心進入市場的時間： 政府政策上的支持和當(dāng)前濟南市場的繁榮，為鳳凰城建立物流中心提供了廣闊的市 場空間和難逢的市場機遇。而作為物流基地，其主要的開發(fā)用途是作為大型零售商和連 鎖店的倉儲用地，因此其建筑結(jié)構(gòu)較為簡單。建設(shè)周期也較短，應(yīng)該控制在半年到一年 的時間內(nèi)。同時其銷售也要視大型商場的介入濟時間而定。 六、倉儲基地的資金回收方式 鳳凰城物流中心的投資方式可以有兩種，一是在物流中心項目可行的情況寫將該地塊 轉(zhuǎn)讓給服務(wù)商。二是我方投資建立，此時物流中心倉儲基地的資金回收方式主要為出租 、出售兩種。濟南市目前的出租價格為0.2至2元之間。鳳凰城擬建物流中心的倉儲出租 價格可以就自身項目的優(yōu)勢點和服務(wù)特色確定相應(yīng)的出租和出售價格。 至于倉儲基地的分室規(guī)劃倉儲基地可規(guī)劃建設(shè)為50起平方米起的大小不同的倉庫。當(dāng) 然可就前期與大型服務(wù)商家的協(xié)商而定，為象家樂福、沃爾瑪這樣大型的服務(wù)商進行量 體裁衣。 七、物流中心的現(xiàn)代化建設(shè)和發(fā)展趨向 要把鳳凰城物流中心發(fā)展成為現(xiàn)代化的物流產(chǎn)業(yè)，那么基地的建設(shè)將不再是最主要 的手段，而是利用現(xiàn)在化的信息技術(shù)在充分利用現(xiàn)有的各種基礎(chǔ)設(shè)施的的基礎(chǔ)上，將服 務(wù)商的運輸信息和運輸需求予以整合并快速的傳遞。這主要是制建立以現(xiàn)代信息技術(shù)為 基礎(chǔ)的專業(yè)物流信息網(wǎng)。在網(wǎng)絡(luò)完善后，有關(guān)車、貨的信息可以通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)，并最終 實現(xiàn)網(wǎng)上交易。 同時，要做好現(xiàn)代物流，信息技術(shù)是核心，應(yīng)當(dāng)將物流之中原先割裂的各個環(huán)節(jié)整 合在一起，最大限度的將原先在實現(xiàn)物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、配送 等多個環(huán)節(jié)整合在一起，以一個整體面對社會的物流需求。 應(yīng)該說，目前濟南市物流企業(yè)所從事的是多式聯(lián)運的代理服務(wù)，實際上是一些并沒 有掌握物流資源的代理企業(yè)。這種代理企業(yè)并不是真正的物流企業(yè)。隨著物流業(yè)的發(fā)展 ，這種企業(yè)會逐漸的被淘汰。而因該向掌握物流資源的方向發(fā)展。 物流企業(yè)的應(yīng)當(dāng)具有兩種優(yōu)勢。一是廣闊的物流資源，同時具有物流線路優(yōu)化和物 流資源整合的功能，這種物流企業(yè)的優(yōu)勢在于即可以策劃和整合提高資源的利用率，同 時又具有豐富的物流資源。鳳凰城要建設(shè)的現(xiàn)代化的物流中心應(yīng)當(dāng)向該種方式發(fā)展。而 該種方式的物流中心，需要的是大量的信息、覆蓋更廣闊領(lǐng)域而不是僅僅濟南市或者山 東省的銷售或聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)。三聯(lián)集團雄厚的實力，可以使得符合物流業(yè)發(fā)展方向的現(xiàn)代化 物流基地盡快的建立和完善。 八、家樂福、沃爾瑪?shù)膫}儲基地情況及做家樂福、沃爾瑪大型商場商品倉儲基地的可行 性 1. 美國沃爾瑪?shù)膫}儲及配送情況 在美國，沃爾瑪商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中心是由沃爾瑪公司 獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩(wěn)定經(jīng)營。該中心的建筑面 積為12萬平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設(shè)備包括200輛車頭、400 節(jié)車廂、13條配送傳送帶，配送場內(nèi)設(shè)有170個接貨口。中心24小時運轉(zhuǎn)，每天為分布在 紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。 2. 鳳凰城建立其倉儲基地的可行性分析 三聯(lián)集團的優(yōu)勢。由三聯(lián)集團投資建設(shè)該物流基地，強強聯(lián)合，會為沃爾瑪家樂福 的介入提供強有力的支持。 　　在鳳凰城建設(shè)了家樂福、沃爾瑪?shù)臐仙踔潦腥A北地區(qū)的倉儲基地，由于該中心處 在華北地區(qū)的的心臟位置，可以為華北地區(qū)的的多家連鎖店提供倉儲及配送服務(wù)，服務(wù) 商圈為500公里。 在家樂福、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨額進入濟南后，鳳凰成擬作其倉儲式配送中心。主要任 務(wù)是接受家樂福、沃爾瑪駐中國總部以及濟南方面的委托業(yè)務(wù)，為該地區(qū)甚至是華北地 區(qū)的商業(yè)連鎖店的加盟店負責(zé)商品倉儲及配送。在服務(wù)對象店（家樂福、沃爾瑪）經(jīng)營 的商品中，絕大部分的商品將由該中心集中配送，而一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如 牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當(dāng)?shù)貜S家直接進貨到店，蔬菜等商品從 當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。 附件： 1.美國配送中心的類型 　　從本世紀60年代起，商品配送合理化在發(fā)達國家普遍得到重視。為了向流通領(lǐng)域要 效益，美國企業(yè)采取了以下措施：一是將老式的倉庫改為配送中心；二是引進電腦管理 網(wǎng)絡(luò)，對裝卸、搬運、保管實行標準化操作，提高作業(yè)效率；三是連鎖店共同組建配送 中心，促進連鎖店效益的增長。美國連鎖店的配送中心有多種，主要有批發(fā)型、零售型 和倉儲型三種類型。 　?。?）批發(fā)型 　　美國加州食品配送中心是全美第二大批發(fā)配送中心，建于1982年，建筑面積10萬平 方米，工作人員2000人左右，共有全封閉型溫控運輸車600多柄，1995年銷售額達20億美 元。經(jīng)營的商品均為食品，有43000多個品種，其中有98％的商品由該公司組織進貨，另 有2%的商品是該中心開發(fā)加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新鮮食品。該中心 實行會員制。各會員超市因店鋪的規(guī)模大小不同、所需商品配送量的不同，而向中心交 納不同的會員費。會員店在日常交易中與其他店一樣，不享受任何特殊的待遇，但可以 參加配送中心的定期的利潤處理。該配送中心本身不是盈利單位，可以不交營業(yè)稅。所 以，當(dāng)配送中心獲得利潤時，采取分紅的形式，將部分利潤分給會員店。會員店分得紅 利的多少，將視在配送中心的送貨量和交易額的多少而定，多者多分紅。 　　該配送中心主要靠計算機管理。業(yè)務(wù)部通過計算機獲取會員店的訂貨信息，及時向 生產(chǎn)廠家和儲運部發(fā)出要貨指示單；廠家和儲運部再根據(jù)要貨指示單的先后緩急安排配 送的先后順序，將分配好的貨物放在待配送口等待發(fā)運。配送中心24小時運轉(zhuǎn)，配送半 徑一般為50公里。 　　該配送中心與制造商、超市協(xié)商制定商品的價格，主要依據(jù)是：（a）商品數(shù)量與質(zhì) 量；（b）付款時間，如在10天內(nèi)付款可以享受2%的價格優(yōu)惠；（C）配送中心對各大超 市配送商品的加價率，根據(jù)商品的品種、檔次不同以及進貨量的多少而定，一般為2.9％ -8.5%。 　?。?）零售型 　　美國沃爾瑪商品公司的配送中心是典型的零售型配送中心。該配送中心是沃爾瑪公 司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品，確保各店穩(wěn)定經(jīng)營。該中心的建筑 面積為12萬平方米，總投資7000萬美元，有職工1200多人；配送設(shè)備包括200輛車頭、4 00節(jié)車廂、13條配送傳送帶，配送場內(nèi)設(shè)有170個接貨口。中心24小時運轉(zhuǎn)，每天為分布 在紐約州、賓夕法尼亞州等6個州的沃爾瑪公司的100家連鎖店配送商品。 　　該中心設(shè)在100家連鎖店的中央位置，商圈為320公里，服務(wù)對象店的平均規(guī)模為1. 2萬平方米。中心經(jīng)營商品達4萬種，主要是食品和日用品,通常庫存為4000萬美元，旺季 為7000萬美元，年周轉(zhuǎn)庫存24次。在庫存商品中，暢銷商品和滯銷商品各占50％，庫存 商品期限超過180天為滯銷商品。各連鎖店的庫存量為銷售量的10％左右。1995年。該中 心的銷售額為20億美元。 　　在沃爾瑪各連鎖店銷售的商品，根據(jù)各地區(qū)收入和消費水平的不同，其價格也有所 不同?？偣緦r格差價規(guī)定了上下限，原則上不能高于所在地區(qū)同行業(yè)同類商品的價 格。 　?。?）倉儲型 　　美國福來明公司的食品配送中心是典型的倉儲式配送中心。它的主要任務(wù)是接受美 國獨立雜貨商聯(lián)盟加州總部的委托業(yè)務(wù)，為該聯(lián)盟在該地區(qū)的350家加盟店負責(zé)商品配送 。該配送中心建筑面積為7萬平方米，經(jīng)營8.9萬個品種，其中有1200個品種是美國獨立 雜貨商聯(lián)盟開發(fā)的，必須集中配送。在服務(wù)對象店經(jīng)營的商品中，有70%左右的商品由該 中心集中配送，一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和 啤酒等，從當(dāng)?shù)貜S家直接進貨到店，蔬菜等商品從當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。 　　2．美國配送中心的運作流程 　　美國配送中心的庫內(nèi)布局及管理井井有條，使繁忙的業(yè)務(wù)互不影響，其...
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