上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案
上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案 上海新家坡解析 如果有人問(wèn):上海什么樣的住宅最難賣?答案是:一般來(lái)講就是高層住宅。環(huán)視今 日申城市區(qū),高層住宅鱗次櫛比,而銷售卻普遍停滯不前。上海人似乎一直對(duì)多層住宅 情有獨(dú)鐘,市中心的房子,只要是多層,幾乎都不用擔(dān)心銷售業(yè)績(jī)。然而,在寸土寸金 、土地資源日益匱乏的上海,發(fā)展高層住宅將是面臨一種必然趨勢(shì)。那么,我們又該如 何解決這個(gè)無(wú)法回避的難題呢? 1997年7月25日,新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)所屬上海新瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在徐家 匯路1號(hào)制造局路口投資的高層住宅小區(qū)--上海新家坡園景苑開(kāi)盤,在短短一周內(nèi)售出 百余戶,三個(gè)月銷售400戶。 面對(duì)這樣一個(gè)高價(jià)位樓盤所創(chuàng)出的良好業(yè)績(jī),人們不禁要問(wèn):上海新家坡為何在高 層住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中創(chuàng)下如此業(yè)績(jī)?那么,就讓我們仔細(xì)地研究一下其成功的奧秘 所在吧。 一、克服高層住宅固有頑癥 先讓我們回過(guò)頭來(lái)仔細(xì)看一看上海人到底為什么不愿意買高層?其實(shí),上海人拿高 層住宅與多層住宅相比,高層住宅似乎有幾大明顯劣勢(shì)。 其一,高層住宅得房率明顯低于多層住宅,這對(duì)精明的上海人來(lái)說(shuō),當(dāng)然是選擇得 房率高的多層。 其二,電梯問(wèn)題。電梯一旦損壞或停電,會(huì)給大樓居民帶來(lái)極大不便。 其三,高層住宅的房型與朝向不如多層住宅。 高層住宅由于為了做到明室、明廳、明廚、明衛(wèi)并兼顧各種房型的朝向盡量都朝南 ,就必然使房型容易出現(xiàn)不規(guī)則的形狀,朝向也往往做不到套套朝南。而多層住宅的房 型一般都比較方正,且朝向?yàn)槌稀5谏虾P录移?,可以說(shuō)正是克服了這些高層的不 利因素,才取得今天的業(yè)績(jī)。 首先,上海新家坡的房型設(shè)計(jì),在格局上做到功能明確、動(dòng)線合理,使得在有限空 間里,各種生活功能區(qū)能有機(jī)地結(jié)合在一起,又不浪費(fèi),這樣一來(lái),優(yōu)越的房型設(shè)計(jì)彌 補(bǔ)了高層住宅在得房率方面的劣勢(shì)。 其次,在電梯關(guān)節(jié)上,上海新家坡為住戶提供的是盡可能高級(jí)的全進(jìn)口電梯,速度 為2.5米/秒,并確保運(yùn)行質(zhì)量。在電源上,配備有兩路供電系統(tǒng),確保在停電時(shí)電梯能 正常運(yùn)行。 其三,上海新家坡的房型,克服了許多高層住宅房型不夠方正的通病,做到房型基 本方正。在處理朝向問(wèn)題上,各戶房型與小區(qū)的綠色景觀相對(duì)應(yīng),將原來(lái)一些朝向較差 的房型在景觀上得到彌補(bǔ),巧妙地解決了一直困擾高層銷售的朝向問(wèn)題。 二、開(kāi)高層住宅風(fēng)氣之 上海市區(qū)的高層住宅大體可以分為兩類,一類是單體型建筑,即單獨(dú)一棟房子;另 一類則是小區(qū)型的建筑,由多棟高層住宅組成。 對(duì)前一種單體型高層住宅來(lái)講,其居住環(huán)境依賴原有的地段,無(wú)法自我營(yíng)造一個(gè)舒 適的居住環(huán)境。而小區(qū)型的住宅,又往往由于缺乏良好的小區(qū)設(shè)計(jì),成為單體型建筑的 疊加,使得希望提高居住品質(zhì)的都市人望而卻步。但在上海新家坡,使這一局面得以改 觀。上海新家坡的小區(qū)經(jīng)過(guò)了新加坡中央園藝的精心設(shè)計(jì),形成了一個(gè)高綠化的小區(qū)美 景,而且綠化也不僅僅是簡(jiǎn)單地種樹(shù)種草,中央園藝作為新加坡著名景觀圣淘沙的設(shè)計(jì) 者,基本是將新加坡的園林造景經(jīng)驗(yàn)移植上海,并結(jié)合了上海水土特性,使得上海新家 坡成為市中心第一個(gè)真正的花園住宅小區(qū)。同時(shí),上海新家坡在小區(qū)里推行人車分道的 動(dòng)線布局,充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者以人為本的居住理念,考慮居住環(huán)境的安全與舒適。可以 這樣說(shuō),上海新家坡的推出,完全開(kāi)了上海高層住宅的風(fēng)氣之先,由此它的熱銷也就不 足為怪了。 三、賣房子就是賣生活方式 上海許多高層住宅給人的感覺(jué)是千一篇一律,雷同而沒(méi)有特色的高層就沒(méi)有生命力 ,這正是很多高層難銷的癥結(jié)所在。 上海新家坡的熱銷,業(yè)內(nèi)人士可以總結(jié)出許許多多的原因與理由,諸如優(yōu)秀的房型 設(shè)計(jì)、25項(xiàng)VIP設(shè)施、人車分道的合理規(guī)則、專業(yè)的綠化園藝設(shè)計(jì)、ISO 9002物業(yè)管理等 ,但我們透過(guò)這些現(xiàn)象就可以發(fā)現(xiàn),所有這一切,其實(shí)都是在向客戶宣傳一種高品質(zhì)的 居住、生活方式。上海新家坡作為一個(gè)環(huán)境整潔的花園住宅小區(qū),經(jīng)過(guò)各種媒體的宣傳 與報(bào)道,已深深地進(jìn)入了上海人的心目中,也成為整日生活于這個(gè)嘈雜的大都市的人們 對(duì)改變生活品質(zhì)的一個(gè)樣板。上海新家坡也正是在這一點(diǎn)上深深地打動(dòng)了上海人。 上海新家坡作為上海環(huán)線內(nèi)一個(gè)高綠化花園社區(qū),種植有43種植物,為此,上海新 家坡還專門制作了一本如百科全書(shū)般的“植物圖鑒”,專門介紹這些植物,在上海樓市的 的各種宣傳資料中脫穎而出,極富感染力。上海新家坡的物業(yè)管理由獲ISO9002國(guó)際認(rèn)證 的新加坡怡美物業(yè)承擔(dān),如此的物業(yè)管理水準(zhǔn),在外銷房中也不多見(jiàn),同時(shí),在還未交 房之時(shí)就舉辦物業(yè)管理說(shuō)明會(huì),介紹物業(yè)管理的理念與做法。所有這些,無(wú)非都是在向 客戶宣傳與塑造一種新加坡式的生活氛圍,這樣干凈整潔安全的生活氛圍,怎不讓購(gòu)房 者心動(dòng)? 對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講,賣給客戶的是一套一套的房子,但在房子的背后,是一個(gè)個(gè)的家 ,對(duì)房子的選擇也是對(duì)家的選擇、對(duì)生活方式的選擇,上海新家坡的熱銷再一次地提醒 我們,房地產(chǎn)品不僅僅是地段與價(jià)格組成的無(wú)生命的一堆鋼筋濕凝土,在建筑風(fēng)格的涵 蓋之下,代表了一代人對(duì)生活的熱愛(ài)與向往。 四、注重社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化建設(shè)是任何一個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境中不可或缺的重要一環(huán),已有越來(lái)越多的 開(kāi)發(fā)商注意到這個(gè)問(wèn)題,但是,上海新家坡走在了前面。 一般來(lái)講,總認(rèn)為社區(qū)文化建設(shè)是交房、客戶入住以后的事,而上海新家坡在房子 尚未完工入戶之前,已經(jīng)開(kāi)始了其社區(qū)文化的建設(shè)。如邀請(qǐng)購(gòu)房者去新加坡觀光旅游, 和準(zhǔn)客戶一起進(jìn)行圣誕合家歡,舉辦室內(nèi)設(shè)計(jì)展示會(huì),舉辦新加坡美食節(jié)、新加坡風(fēng)情 節(jié)等等。通過(guò)這一系列的活動(dòng),讓購(gòu)房客戶感覺(jué)到,雖然房子尚未竣工入住,但從購(gòu)買 上海新家坡的那一天起,已經(jīng)開(kāi)始融入到這個(gè)美麗的社區(qū)大家庭中了。正是這樣一種獨(dú) 特的文化氛圍,深深吸引了眾多客戶,使他們不僅僅自己購(gòu)買,還介紹自己的親朋好友 來(lái)購(gòu)買,上海新家坡能持續(xù)熱銷,這也是一個(gè)不可忽視的原因。 五、重視銷售投入 今日高層住宅銷售冷落的另一原因是房產(chǎn)商普遍對(duì)銷售投入較少。在臺(tái)灣、香港, 一個(gè)樓盤銷售的廣告費(fèi)往往達(dá)到總銷金額的3%至4%,甚至更高,只有有了一定數(shù)量的廣 告宣傳,才有可能占領(lǐng)市場(chǎng)、保持穩(wěn)定客源?,F(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商在觀念上普遍存在重建造 輕銷售的觀念,主要表現(xiàn)在,在蓋房上舍得花錢,而在銷售上卻舍不得投入,只是隨隨 便便找?guī)讉€(gè)人組成銷售部,弄一個(gè)小小的售樓處,以為只要房子好,就能賣得掉,但看 看上海新家坡,如此好的產(chǎn)品,發(fā)展商還是在銷售上花了很大的資金,不但成立了新加 坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)自己的銷售公司棗上海柏花物業(yè)投資咨詢有限公司,負(fù)責(zé)銷售和企 劃工作,在工地外專門搭建一個(gè)大型接待中心,還布置了噴泉、綠化。上海新家坡開(kāi)盤 階段的廣告投放量也高于上海房產(chǎn)界以往的一貫做法。上海新家坡有如此好的業(yè)績(jī),這 與大量的銷售投入是分不開(kāi)的。事實(shí)證明,要想獲得高回報(bào),就要敢于大膽投入。對(duì)銷 售投入的滯后,是眾多開(kāi)發(fā)商一個(gè)亟待轉(zhuǎn)變的觀念。 回顧上海新家坡的成功之路,我們可以發(fā)現(xiàn),高層住宅一樣有著強(qiáng)勁的市場(chǎng),關(guān)鍵在 于我們?nèi)绾稳グ盐者@個(gè)市場(chǎng),上海新家坡正是由于創(chuàng)造了一個(gè)追求生活質(zhì)量的高品味小 區(qū),才獲得客戶的青睞。雖然上海各個(gè)高層住宅的自身?xiàng)l件各不相同,但在如何開(kāi)拓銷 售熱點(diǎn)方面,上海新家坡園景苑帶給我們很多有益的思考。 雨 打 芭 蕉 --評(píng)上海新家坡的市場(chǎng)營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷是近幾年來(lái)被子市場(chǎng)所重視,有人說(shuō)營(yíng)銷發(fā)展的過(guò)程是從簡(jiǎn)單的買賣到 不動(dòng)產(chǎn)推廣,從不動(dòng)產(chǎn)推廣到名稱化營(yíng)銷。應(yīng)該說(shuō),從建立一種概念入手,展開(kāi)全新的 名稱化營(yíng)銷理念,從而構(gòu)筑特有的客戶層,上海新家坡是一個(gè)極有代表性的成功案例。 人類越來(lái)越孤單封閉,窗戶的欄柵將心靈阻隔在窄小的空間,小孩只能趴著望著天 空,想象對(duì)于他來(lái)說(shuō),或許是很遙遠(yuǎn)的藍(lán)藍(lán)的夜,藍(lán)藍(lán)的夢(mèng),一幢幢林立的住宅群將“人 本論”的孔子儒家精神棄之于千里之外。隨著市場(chǎng)的呼之欲出和時(shí)代大背景下所孕育的契 機(jī),DBSLAND棗新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)登陸上海,DBSLAND了解上海目前的家庭構(gòu)成以 一對(duì)夫妻,一個(gè)小孩兩個(gè)老人為主要模式。孩子在家很孤單,老人年紀(jì)大且比例高,小 區(qū)內(nèi)環(huán)境成為他們主要活動(dòng)場(chǎng)所。帶著市場(chǎng)和購(gòu)房者的聲聲叩問(wèn)和殷切希望,DBSLAND在 1997不遺余力地隆重推出了上海新家坡棗園景苑 新加坡式的物業(yè)管理?xiàng)棄?mèng)開(kāi)始的地方。 去過(guò)新加坡的人都會(huì)有一個(gè)美好的回憶,那里的陽(yáng)光、綠意、花香及整潔有序可以 讓所有的人流連忘返。 DBSLAND深諳新加坡式住宅小區(qū)成功運(yùn)作的客觀道理,帶著對(duì)中國(guó)大陸的深深掛念, 他們深知,能夠把新加坡式的小區(qū)模式引入上海,無(wú)論對(duì)DBWLAND還是對(duì)上海購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ,都是一件能夠載入史冊(cè)的大事。隨著市場(chǎng)的深化和不斷細(xì)分,DBS- LAND與新加坡中央園藝及怡美物業(yè)量體裁衣,不失時(shí)機(jī)的推出了新加坡式物業(yè)管理的美 麗小區(qū)。在這茫茫人海中,如何才能算夢(mèng)開(kāi)始的地方,在滬上樓市中,無(wú)人給其下過(guò)確 切的定義。然而,DBSLAND有著很清晰的思路,塑造了提高居住和生活質(zhì)量的全新概念。 創(chuàng)造上海營(yíng)銷貼心的方式是上海新家坡的主線。 DBSLAND要求每位購(gòu)房者清楚地記得自己的權(quán)益永遠(yuǎn)貫穿于購(gòu)房的始未,他們承諾“ 誰(shuí)賣房子給你,誰(shuí)也就等于把房間的鑰匙給你”,每位購(gòu)買園景苑的客人將不用擔(dān)心到時(shí) 有拖拉的事情發(fā)生。 上海新家坡定期針對(duì)購(gòu)房情況舉辦各項(xiàng)活動(dòng),使各位客戶在還沒(méi)成鄰居前便成為好 朋友,讓入住新家坡的各位業(yè)主在交房入住之前就有一種默契,在這里共筑美夢(mèng)的開(kāi)始 。 良好的銷售業(yè)績(jī)緣于“讓客戶買得稱心,讓客戶住得放心”,這種主動(dòng)銷售服務(wù)精神 ,更證明了客房對(duì)上海新家坡園景苑的充分信任和放心,使這個(gè)住宅小區(qū)的銷售量在全 市名列前茅,成為1997年申城房市高層住宅銷售處于低勢(shì)下的一個(gè)高點(diǎn)。 上海新家坡園景苑成功熱銷,緣于公司營(yíng)銷方案的最優(yōu)化。公司認(rèn)為,與其花一百 萬(wàn)元告訴別人自己將蓋一座好房子,不如花一百萬(wàn)元去蓋一座好房子。用心造出自己的 售樓中心,不僅體現(xiàn)出公司強(qiáng)大的資金實(shí)力和雄厚規(guī)模背景,給購(gòu)房者踏實(shí)的感受,而 且還營(yíng)造出發(fā)展商獨(dú)特超然的藝術(shù)審美能力。一個(gè)小小的售樓中心,就能布置得如此匠 心獨(dú)具,那么到了小區(qū)和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)方面,肯定是會(huì)更加超乎尋常。 圍繞著“以人為本”,以人的最終需求為出發(fā)點(diǎn)。上海新家坡市場(chǎng)概念的建立以人物 說(shuō)故事的形式,一點(diǎn)點(diǎn)延伸出來(lái),從兒童天真、可愛(ài)的童年開(kāi)始。因?yàn)槊總€(gè)做母親的都 希望自己的孩子有一個(gè)健康的生活環(huán)境,度過(guò)美好的童年。上海新家坡的15400平方米的 綠化和16項(xiàng)VIP的設(shè)施、43種植的布置,將會(huì)滿足父母的希望,使業(yè)主感到入住在這樣美 好的環(huán)境中是他們最好的選擇。 成功的創(chuàng)意是溝通客戶心靈的橋梁。系列促銷活動(dòng)又是一大特色,他們先后舉辦了 上海新家坡的正式開(kāi)盤儀式、免費(fèi)送新加坡觀光旅游、上海新家坡的小區(qū)樓盤封頂儀式 、隆重推出新年新家坡、新風(fēng)情的活動(dòng),和業(yè)主一起過(guò)圣誕,歡樂(lè)新年合家歡;推出“大 戶大貴”房型和OLS裝橫公司一起在貴都飯店舉行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)展示會(huì);在售樓處現(xiàn)場(chǎng)和 香港嘉里工程公司舉行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)展示會(huì)等。上海新家坡棗園景苑能獲得如此驕人的 業(yè)績(jī),的確非常難得,這就是取決于兩大因素: 第一、樓盤自身的因素。包括地理位置、房型結(jié)構(gòu)、配套及包裝等等。 上海新家坡以其優(yōu)越的地理位置,高品質(zhì)的樓盤,優(yōu)秀的物業(yè)管理來(lái)吸引客戶另外 ,合理的市場(chǎng)定位也是吸引顧客的另一個(gè)原因。房?jī)r(jià)隨著工程進(jìn)度的實(shí)施和小區(qū)知名度 的提高,一路上揚(yáng),形成了一輪有力的升值行情,隨著樓盤外墻面的完成同小區(qū)整個(gè)綠 化的到位,客戶還將看到其投資的價(jià)值,真正做到物有所值。 第二、營(yíng)銷方案的制定及實(shí)施。 通過(guò)廣泛深入的調(diào)研,充分了解到本案所具備的獨(dú)特品質(zhì)及與周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng),主 要體現(xiàn)在以高品質(zhì)、高綠化率、高質(zhì)量的物業(yè)管理為主題的促銷手段,輔以靈活的付款 方式和較高的升值潛力。同時(shí),制作了精美的樓書(shū)和宣傳資料,培訓(xùn)了一批優(yōu)秀的營(yíng)銷 人員,在市場(chǎng)中樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。 上海新家坡的成功營(yíng)銷,得益于充分地了解和把握市場(chǎng)導(dǎo)向,確立了新的營(yíng)銷創(chuàng)意 ,就像雨打芭蕉,獲得雨露的滋潤(rùn)而茁壯成長(zhǎng)。
上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案
上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案 上海新家坡解析 如果有人問(wèn):上海什么樣的住宅最難賣?答案是:一般來(lái)講就是高層住宅。環(huán)視今 日申城市區(qū),高層住宅鱗次櫛比,而銷售卻普遍停滯不前。上海人似乎一直對(duì)多層住宅 情有獨(dú)鐘,市中心的房子,只要是多層,幾乎都不用擔(dān)心銷售業(yè)績(jī)。然而,在寸土寸金 、土地資源日益匱乏的上海,發(fā)展高層住宅將是面臨一種必然趨勢(shì)。那么,我們又該如 何解決這個(gè)無(wú)法回避的難題呢? 1997年7月25日,新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)所屬上海新瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在徐家 匯路1號(hào)制造局路口投資的高層住宅小區(qū)--上海新家坡園景苑開(kāi)盤,在短短一周內(nèi)售出 百余戶,三個(gè)月銷售400戶。 面對(duì)這樣一個(gè)高價(jià)位樓盤所創(chuàng)出的良好業(yè)績(jī),人們不禁要問(wèn):上海新家坡為何在高 層住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中創(chuàng)下如此業(yè)績(jī)?那么,就讓我們仔細(xì)地研究一下其成功的奧秘 所在吧。 一、克服高層住宅固有頑癥 先讓我們回過(guò)頭來(lái)仔細(xì)看一看上海人到底為什么不愿意買高層?其實(shí),上海人拿高 層住宅與多層住宅相比,高層住宅似乎有幾大明顯劣勢(shì)。 其一,高層住宅得房率明顯低于多層住宅,這對(duì)精明的上海人來(lái)說(shuō),當(dāng)然是選擇得 房率高的多層。 其二,電梯問(wèn)題。電梯一旦損壞或停電,會(huì)給大樓居民帶來(lái)極大不便。 其三,高層住宅的房型與朝向不如多層住宅。 高層住宅由于為了做到明室、明廳、明廚、明衛(wèi)并兼顧各種房型的朝向盡量都朝南 ,就必然使房型容易出現(xiàn)不規(guī)則的形狀,朝向也往往做不到套套朝南。而多層住宅的房 型一般都比較方正,且朝向?yàn)槌稀5谏虾P录移?,可以說(shuō)正是克服了這些高層的不 利因素,才取得今天的業(yè)績(jī)。 首先,上海新家坡的房型設(shè)計(jì),在格局上做到功能明確、動(dòng)線合理,使得在有限空 間里,各種生活功能區(qū)能有機(jī)地結(jié)合在一起,又不浪費(fèi),這樣一來(lái),優(yōu)越的房型設(shè)計(jì)彌 補(bǔ)了高層住宅在得房率方面的劣勢(shì)。 其次,在電梯關(guān)節(jié)上,上海新家坡為住戶提供的是盡可能高級(jí)的全進(jìn)口電梯,速度 為2.5米/秒,并確保運(yùn)行質(zhì)量。在電源上,配備有兩路供電系統(tǒng),確保在停電時(shí)電梯能 正常運(yùn)行。 其三,上海新家坡的房型,克服了許多高層住宅房型不夠方正的通病,做到房型基 本方正。在處理朝向問(wèn)題上,各戶房型與小區(qū)的綠色景觀相對(duì)應(yīng),將原來(lái)一些朝向較差 的房型在景觀上得到彌補(bǔ),巧妙地解決了一直困擾高層銷售的朝向問(wèn)題。 二、開(kāi)高層住宅風(fēng)氣之 上海市區(qū)的高層住宅大體可以分為兩類,一類是單體型建筑,即單獨(dú)一棟房子;另 一類則是小區(qū)型的建筑,由多棟高層住宅組成。 對(duì)前一種單體型高層住宅來(lái)講,其居住環(huán)境依賴原有的地段,無(wú)法自我營(yíng)造一個(gè)舒 適的居住環(huán)境。而小區(qū)型的住宅,又往往由于缺乏良好的小區(qū)設(shè)計(jì),成為單體型建筑的 疊加,使得希望提高居住品質(zhì)的都市人望而卻步。但在上海新家坡,使這一局面得以改 觀。上海新家坡的小區(qū)經(jīng)過(guò)了新加坡中央園藝的精心設(shè)計(jì),形成了一個(gè)高綠化的小區(qū)美 景,而且綠化也不僅僅是簡(jiǎn)單地種樹(shù)種草,中央園藝作為新加坡著名景觀圣淘沙的設(shè)計(jì) 者,基本是將新加坡的園林造景經(jīng)驗(yàn)移植上海,并結(jié)合了上海水土特性,使得上海新家 坡成為市中心第一個(gè)真正的花園住宅小區(qū)。同時(shí),上海新家坡在小區(qū)里推行人車分道的 動(dòng)線布局,充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者以人為本的居住理念,考慮居住環(huán)境的安全與舒適。可以 這樣說(shuō),上海新家坡的推出,完全開(kāi)了上海高層住宅的風(fēng)氣之先,由此它的熱銷也就不 足為怪了。 三、賣房子就是賣生活方式 上海許多高層住宅給人的感覺(jué)是千一篇一律,雷同而沒(méi)有特色的高層就沒(méi)有生命力 ,這正是很多高層難銷的癥結(jié)所在。 上海新家坡的熱銷,業(yè)內(nèi)人士可以總結(jié)出許許多多的原因與理由,諸如優(yōu)秀的房型 設(shè)計(jì)、25項(xiàng)VIP設(shè)施、人車分道的合理規(guī)則、專業(yè)的綠化園藝設(shè)計(jì)、ISO 9002物業(yè)管理等 ,但我們透過(guò)這些現(xiàn)象就可以發(fā)現(xiàn),所有這一切,其實(shí)都是在向客戶宣傳一種高品質(zhì)的 居住、生活方式。上海新家坡作為一個(gè)環(huán)境整潔的花園住宅小區(qū),經(jīng)過(guò)各種媒體的宣傳 與報(bào)道,已深深地進(jìn)入了上海人的心目中,也成為整日生活于這個(gè)嘈雜的大都市的人們 對(duì)改變生活品質(zhì)的一個(gè)樣板。上海新家坡也正是在這一點(diǎn)上深深地打動(dòng)了上海人。 上海新家坡作為上海環(huán)線內(nèi)一個(gè)高綠化花園社區(qū),種植有43種植物,為此,上海新 家坡還專門制作了一本如百科全書(shū)般的“植物圖鑒”,專門介紹這些植物,在上海樓市的 的各種宣傳資料中脫穎而出,極富感染力。上海新家坡的物業(yè)管理由獲ISO9002國(guó)際認(rèn)證 的新加坡怡美物業(yè)承擔(dān),如此的物業(yè)管理水準(zhǔn),在外銷房中也不多見(jiàn),同時(shí),在還未交 房之時(shí)就舉辦物業(yè)管理說(shuō)明會(huì),介紹物業(yè)管理的理念與做法。所有這些,無(wú)非都是在向 客戶宣傳與塑造一種新加坡式的生活氛圍,這樣干凈整潔安全的生活氛圍,怎不讓購(gòu)房 者心動(dòng)? 對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講,賣給客戶的是一套一套的房子,但在房子的背后,是一個(gè)個(gè)的家 ,對(duì)房子的選擇也是對(duì)家的選擇、對(duì)生活方式的選擇,上海新家坡的熱銷再一次地提醒 我們,房地產(chǎn)品不僅僅是地段與價(jià)格組成的無(wú)生命的一堆鋼筋濕凝土,在建筑風(fēng)格的涵 蓋之下,代表了一代人對(duì)生活的熱愛(ài)與向往。 四、注重社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化建設(shè)是任何一個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境中不可或缺的重要一環(huán),已有越來(lái)越多的 開(kāi)發(fā)商注意到這個(gè)問(wèn)題,但是,上海新家坡走在了前面。 一般來(lái)講,總認(rèn)為社區(qū)文化建設(shè)是交房、客戶入住以后的事,而上海新家坡在房子 尚未完工入戶之前,已經(jīng)開(kāi)始了其社區(qū)文化的建設(shè)。如邀請(qǐng)購(gòu)房者去新加坡觀光旅游, 和準(zhǔn)客戶一起進(jìn)行圣誕合家歡,舉辦室內(nèi)設(shè)計(jì)展示會(huì),舉辦新加坡美食節(jié)、新加坡風(fēng)情 節(jié)等等。通過(guò)這一系列的活動(dòng),讓購(gòu)房客戶感覺(jué)到,雖然房子尚未竣工入住,但從購(gòu)買 上海新家坡的那一天起,已經(jīng)開(kāi)始融入到這個(gè)美麗的社區(qū)大家庭中了。正是這樣一種獨(dú) 特的文化氛圍,深深吸引了眾多客戶,使他們不僅僅自己購(gòu)買,還介紹自己的親朋好友 來(lái)購(gòu)買,上海新家坡能持續(xù)熱銷,這也是一個(gè)不可忽視的原因。 五、重視銷售投入 今日高層住宅銷售冷落的另一原因是房產(chǎn)商普遍對(duì)銷售投入較少。在臺(tái)灣、香港, 一個(gè)樓盤銷售的廣告費(fèi)往往達(dá)到總銷金額的3%至4%,甚至更高,只有有了一定數(shù)量的廣 告宣傳,才有可能占領(lǐng)市場(chǎng)、保持穩(wěn)定客源?,F(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商在觀念上普遍存在重建造 輕銷售的觀念,主要表現(xiàn)在,在蓋房上舍得花錢,而在銷售上卻舍不得投入,只是隨隨 便便找?guī)讉€(gè)人組成銷售部,弄一個(gè)小小的售樓處,以為只要房子好,就能賣得掉,但看 看上海新家坡,如此好的產(chǎn)品,發(fā)展商還是在銷售上花了很大的資金,不但成立了新加 坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)自己的銷售公司棗上海柏花物業(yè)投資咨詢有限公司,負(fù)責(zé)銷售和企 劃工作,在工地外專門搭建一個(gè)大型接待中心,還布置了噴泉、綠化。上海新家坡開(kāi)盤 階段的廣告投放量也高于上海房產(chǎn)界以往的一貫做法。上海新家坡有如此好的業(yè)績(jī),這 與大量的銷售投入是分不開(kāi)的。事實(shí)證明,要想獲得高回報(bào),就要敢于大膽投入。對(duì)銷 售投入的滯后,是眾多開(kāi)發(fā)商一個(gè)亟待轉(zhuǎn)變的觀念。 回顧上海新家坡的成功之路,我們可以發(fā)現(xiàn),高層住宅一樣有著強(qiáng)勁的市場(chǎng),關(guān)鍵在 于我們?nèi)绾稳グ盐者@個(gè)市場(chǎng),上海新家坡正是由于創(chuàng)造了一個(gè)追求生活質(zhì)量的高品味小 區(qū),才獲得客戶的青睞。雖然上海各個(gè)高層住宅的自身?xiàng)l件各不相同,但在如何開(kāi)拓銷 售熱點(diǎn)方面,上海新家坡園景苑帶給我們很多有益的思考。 雨 打 芭 蕉 --評(píng)上海新家坡的市場(chǎng)營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷是近幾年來(lái)被子市場(chǎng)所重視,有人說(shuō)營(yíng)銷發(fā)展的過(guò)程是從簡(jiǎn)單的買賣到 不動(dòng)產(chǎn)推廣,從不動(dòng)產(chǎn)推廣到名稱化營(yíng)銷。應(yīng)該說(shuō),從建立一種概念入手,展開(kāi)全新的 名稱化營(yíng)銷理念,從而構(gòu)筑特有的客戶層,上海新家坡是一個(gè)極有代表性的成功案例。 人類越來(lái)越孤單封閉,窗戶的欄柵將心靈阻隔在窄小的空間,小孩只能趴著望著天 空,想象對(duì)于他來(lái)說(shuō),或許是很遙遠(yuǎn)的藍(lán)藍(lán)的夜,藍(lán)藍(lán)的夢(mèng),一幢幢林立的住宅群將“人 本論”的孔子儒家精神棄之于千里之外。隨著市場(chǎng)的呼之欲出和時(shí)代大背景下所孕育的契 機(jī),DBSLAND棗新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)登陸上海,DBSLAND了解上海目前的家庭構(gòu)成以 一對(duì)夫妻,一個(gè)小孩兩個(gè)老人為主要模式。孩子在家很孤單,老人年紀(jì)大且比例高,小 區(qū)內(nèi)環(huán)境成為他們主要活動(dòng)場(chǎng)所。帶著市場(chǎng)和購(gòu)房者的聲聲叩問(wèn)和殷切希望,DBSLAND在 1997不遺余力地隆重推出了上海新家坡棗園景苑 新加坡式的物業(yè)管理?xiàng)棄?mèng)開(kāi)始的地方。 去過(guò)新加坡的人都會(huì)有一個(gè)美好的回憶,那里的陽(yáng)光、綠意、花香及整潔有序可以 讓所有的人流連忘返。 DBSLAND深諳新加坡式住宅小區(qū)成功運(yùn)作的客觀道理,帶著對(duì)中國(guó)大陸的深深掛念, 他們深知,能夠把新加坡式的小區(qū)模式引入上海,無(wú)論對(duì)DBWLAND還是對(duì)上海購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ,都是一件能夠載入史冊(cè)的大事。隨著市場(chǎng)的深化和不斷細(xì)分,DBS- LAND與新加坡中央園藝及怡美物業(yè)量體裁衣,不失時(shí)機(jī)的推出了新加坡式物業(yè)管理的美 麗小區(qū)。在這茫茫人海中,如何才能算夢(mèng)開(kāi)始的地方,在滬上樓市中,無(wú)人給其下過(guò)確 切的定義。然而,DBSLAND有著很清晰的思路,塑造了提高居住和生活質(zhì)量的全新概念。 創(chuàng)造上海營(yíng)銷貼心的方式是上海新家坡的主線。 DBSLAND要求每位購(gòu)房者清楚地記得自己的權(quán)益永遠(yuǎn)貫穿于購(gòu)房的始未,他們承諾“ 誰(shuí)賣房子給你,誰(shuí)也就等于把房間的鑰匙給你”,每位購(gòu)買園景苑的客人將不用擔(dān)心到時(shí) 有拖拉的事情發(fā)生。 上海新家坡定期針對(duì)購(gòu)房情況舉辦各項(xiàng)活動(dòng),使各位客戶在還沒(méi)成鄰居前便成為好 朋友,讓入住新家坡的各位業(yè)主在交房入住之前就有一種默契,在這里共筑美夢(mèng)的開(kāi)始 。 良好的銷售業(yè)績(jī)緣于“讓客戶買得稱心,讓客戶住得放心”,這種主動(dòng)銷售服務(wù)精神 ,更證明了客房對(duì)上海新家坡園景苑的充分信任和放心,使這個(gè)住宅小區(qū)的銷售量在全 市名列前茅,成為1997年申城房市高層住宅銷售處于低勢(shì)下的一個(gè)高點(diǎn)。 上海新家坡園景苑成功熱銷,緣于公司營(yíng)銷方案的最優(yōu)化。公司認(rèn)為,與其花一百 萬(wàn)元告訴別人自己將蓋一座好房子,不如花一百萬(wàn)元去蓋一座好房子。用心造出自己的 售樓中心,不僅體現(xiàn)出公司強(qiáng)大的資金實(shí)力和雄厚規(guī)模背景,給購(gòu)房者踏實(shí)的感受,而 且還營(yíng)造出發(fā)展商獨(dú)特超然的藝術(shù)審美能力。一個(gè)小小的售樓中心,就能布置得如此匠 心獨(dú)具,那么到了小區(qū)和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)方面,肯定是會(huì)更加超乎尋常。 圍繞著“以人為本”,以人的最終需求為出發(fā)點(diǎn)。上海新家坡市場(chǎng)概念的建立以人物 說(shuō)故事的形式,一點(diǎn)點(diǎn)延伸出來(lái),從兒童天真、可愛(ài)的童年開(kāi)始。因?yàn)槊總€(gè)做母親的都 希望自己的孩子有一個(gè)健康的生活環(huán)境,度過(guò)美好的童年。上海新家坡的15400平方米的 綠化和16項(xiàng)VIP的設(shè)施、43種植的布置,將會(huì)滿足父母的希望,使業(yè)主感到入住在這樣美 好的環(huán)境中是他們最好的選擇。 成功的創(chuàng)意是溝通客戶心靈的橋梁。系列促銷活動(dòng)又是一大特色,他們先后舉辦了 上海新家坡的正式開(kāi)盤儀式、免費(fèi)送新加坡觀光旅游、上海新家坡的小區(qū)樓盤封頂儀式 、隆重推出新年新家坡、新風(fēng)情的活動(dòng),和業(yè)主一起過(guò)圣誕,歡樂(lè)新年合家歡;推出“大 戶大貴”房型和OLS裝橫公司一起在貴都飯店舉行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)展示會(huì);在售樓處現(xiàn)場(chǎng)和 香港嘉里工程公司舉行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)展示會(huì)等。上海新家坡棗園景苑能獲得如此驕人的 業(yè)績(jī),的確非常難得,這就是取決于兩大因素: 第一、樓盤自身的因素。包括地理位置、房型結(jié)構(gòu)、配套及包裝等等。 上海新家坡以其優(yōu)越的地理位置,高品質(zhì)的樓盤,優(yōu)秀的物業(yè)管理來(lái)吸引客戶另外 ,合理的市場(chǎng)定位也是吸引顧客的另一個(gè)原因。房?jī)r(jià)隨著工程進(jìn)度的實(shí)施和小區(qū)知名度 的提高,一路上揚(yáng),形成了一輪有力的升值行情,隨著樓盤外墻面的完成同小區(qū)整個(gè)綠 化的到位,客戶還將看到其投資的價(jià)值,真正做到物有所值。 第二、營(yíng)銷方案的制定及實(shí)施。 通過(guò)廣泛深入的調(diào)研,充分了解到本案所具備的獨(dú)特品質(zhì)及與周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng),主 要體現(xiàn)在以高品質(zhì)、高綠化率、高質(zhì)量的物業(yè)管理為主題的促銷手段,輔以靈活的付款 方式和較高的升值潛力。同時(shí),制作了精美的樓書(shū)和宣傳資料,培訓(xùn)了一批優(yōu)秀的營(yíng)銷 人員,在市場(chǎng)中樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。 上海新家坡的成功營(yíng)銷,得益于充分地了解和把握市場(chǎng)導(dǎo)向,確立了新的營(yíng)銷創(chuàng)意 ,就像雨打芭蕉,獲得雨露的滋潤(rùn)而茁壯成長(zhǎng)。
上海新家坡園景苑營(yíng)銷策劃方案
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