佳興園5號樓項目整體策劃報告
佳興園5號樓項目整體策劃報告 目　　錄 一、項目概況 3 一、地理位置 3 二、交通狀況 3 三、環(huán)境配套 3 四、規(guī)劃方案 4 二、市場狀況分析 4 一、北京市場總體分析 4 二、北苑區(qū)域市場分析 6 三、具體地塊市場分析 8 三、周邊競爭項目分析 9 一、簡單競爭分析 10 二、實(shí)地調(diào)查情況匯總 16 三、競爭分析情況匯總： 19 四、分析的初步結(jié)論 20 五、項目的SWOT分析 20 四、目標(biāo)客群定位分析 21 一、定位分析 21 二、目標(biāo)客群需求分析 22 五、項目競爭策略分析 23 一、競爭分析 23 二、競爭策略 24 六、項目定位 24 一、價格定位 24 二、形象定位 25 三、案名建議 25 四、建筑細(xì)節(jié)調(diào)整 25 七、項目營銷推廣思路 26 一、總體思路 26 二、巧借勢 26 三、玩升級 27 四、主打熱銷 27 五、迅速清盤 28 六、入市時機(jī)選擇 28 八、銷售策略方案 28 一、銷售周期 28 二、價格策略 29 三、銷售控制 29 四、定價原則 29 五、銷售組織 30 九、廣告推廣策略 30 一、廣告策略 30 二、媒體選擇 31 三、推廣預(yù)算 32 十、結(jié)論 32 佳興園5號樓項目 整體策劃報告 一、項目概況 一、地理位置 位于北京市朝陽區(qū)安外北苑5號院內(nèi)，北苑賓館南側(cè)，北鄰西坡子路。 二、交通狀況 周邊環(huán)繞北苑路、五環(huán)路及城鐵、地鐵5號線等城市交通干線，809、941、847、80 3、858、849、758、417、850、949、358路等11條公交線路通過，并緊鄰城鐵北苑站和 地鐵5號線大羊坊站。 三、環(huán)境配套 地處市區(qū)北部上風(fēng)上水地段，處于亞奧大商圈內(nèi)及北京市規(guī)劃綠化隔離帶內(nèi)。西眺 萬畝奧林匹克國家森林公園，東望朝來農(nóng)藝園和朝來森林公園，南靠北湖公園和高爾夫 練習(xí)場。 周邊配套較完善，集中了普爾斯馬特、家和超市、東方家園、北苑建材城等生活設(shè) 施，北苑中、小學(xué)、航空醫(yī)院和銀行、郵局等文教衛(wèi)生設(shè)施，以及北苑賓館健身房、保 齡球館等娛樂設(shè)施。 項目為佳興園小區(qū)（新街坊項目）整體規(guī)劃中的一部分。該小區(qū)占地5.97公頃，規(guī) 劃總建筑面積約20萬平方米，為半圍合式園林社區(qū)。綠化率為35%，并在項目南側(cè)規(guī)劃了 近2萬平米的大型中心花園（含4000平方米的水面、17000平方米庭園景觀和20余個功能 景區(qū)）。 四、規(guī)劃方案 1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) o 占地面積：9547.1平米 o 建筑規(guī)模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米） o 建筑層高：地上14層、地下2層 o 規(guī)劃戶數(shù)：208戶 o 規(guī)劃人口：約583人 o 容積率：2.04 2、設(shè)計方案 項目分為4個單元，均設(shè)計為54—100平方米（套內(nèi)建筑面積）的經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型。其中 ，中間兩單元還設(shè)計有14套躍層二室二廳二衛(wèi)戶型。 二、市場狀況分析 在此，市場僅指普通商品住宅市場。 一、北京市場總體分析 　　據(jù)北京市建委提供的統(tǒng)計資料顯示，2004年市場的總體情況如下： 1、市場供銷 現(xiàn)房：銷售面積2285.8萬㎡，同比增長29.1%。竣工面積2344.0萬㎡，同比增長12. 6%。銷售面積/當(dāng)期竣工面積為97.5%，比2003年同期高12.4個百分點(diǎn)。 期房：批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬㎡，同比增長5%；預(yù)售登記2642.1萬㎡，同比增長5 6.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個百分點(diǎn)。 空置：空置一年以上的商品房298.8萬㎡，同比下降20.9%，其中，商品住宅空置面 積同比下降27%。 2、銷售價格 現(xiàn)房：均價4747元/㎡，同比上漲291元/㎡，漲幅6.5%。 期房：均價5629元/㎡，同比上漲376元/㎡，漲幅為7.2%。其中，價格低于7000元/ ㎡的占期房成交總套數(shù)80.67%，低于5000元/㎡的占54.41%。 另外，下半年北京17區(qū)（縣）普通住宅類項目平均成交均價6048元/㎡，比2003年同 期增長540元/㎡，同比增長9.8%。新建普通住宅價格主要集中在低于（含）7000元/㎡的 中低價位，占總套數(shù)78.0%。 　　3、戶型結(jié)構(gòu) 期房單套建筑面積主要集中在81－160㎡/套之間，主力戶型為二居或三居，占成交 總套數(shù)的67.94%。其中，下半年占65.7%。 經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在81－120㎡/套之間，占經(jīng)濟(jì)適用房成交總套數(shù)的55.88%，其 中，下半年占58.0%。 4、市場需求 據(jù)調(diào)查顯示：2004年4季度的購房以合理化需求為主；居民收入水平提高，購房可支 付能力增強(qiáng)，推動了我市商品住宅有效需求增長。 購房對象的主流趨勢：
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