瀘州市鳳林山莊推廣銷售方案
鳳林山莊銷售方案 （五交化一條街13#－15#樓） 二零零四年十月十二日 目 錄 前言………………………………………………………………………………………………………………………………4 （一）、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)………………………………………………………………………………………………………4 （二）、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況……………………………………………………………………………………………………6 （三）、綜述………………………………………………………………………………………………………………………7 一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………………………………………………9 （一）、項(xiàng)目地理位置評(píng)估………………………………………………………………………………………………………9 （二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)……………………………………………………………………………………10 （三）、項(xiàng)目銷售周期預(yù)估………………………………………………………………………………………………………11 （四）、園林景觀營(yíng)造建議………………………………………………………………………………………………………12 二、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………14 （一）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………14 （二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………15 （三）、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………15 （四）、項(xiàng)目工程建議……………………………………………………………………………………………………………16 （五）、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉……………………………………………………………………………………………………………17 （六）、項(xiàng)目中心廣告語(yǔ)…………………………………………………………………………………………………………18 三、項(xiàng)目各階段銷售策略及促銷策略………………………………………………………………………………18 （一）、項(xiàng)目總銷售方針與目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………19 （二）、預(yù)熱準(zhǔn)備期工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………20 （三）、認(rèn)購(gòu)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………21 （四）、正式認(rèn)購(gòu)銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………23 （五）、強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………27 （六）、持續(xù)期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………30 （七）、清盤期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………31 四、項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃……………………………………………………………………………………………………32 （一）、項(xiàng)目宣傳推廣總體計(jì)劃…………………………………………………………………………………………………32 （二）、各階段宣傳推廣主題……………………………………………………………………………………………………34 （三）、各階段宣傳推廣組合運(yùn)用………………………………………………………………………………………………35 （四）、廣告合作公司甄選及組合運(yùn)用方針……………………………………………………………………………………36 五、價(jià)格策略…………………………………………………………………………………………………………………37 （一）、各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針…………………………………………………………………………………………37 （二）、各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則…………………………………………………………………………………………37 六、全程銷售中開發(fā)商所需配合事項(xiàng)………………………………………………………………………………38 前 言 一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì) 【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬(wàn)人。全 年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長(zhǎng)12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長(zhǎng)4.5 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長(zhǎng)19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長(zhǎng)11.5%。完成 財(cái)政收入10,584萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口 2296人。 【工業(yè)經(jīng)濟(jì)】 全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值10.74億元，增長(zhǎng)19.4%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)47.9％。 完成工業(yè)增加值2.63億元，增長(zhǎng)17.5%，工業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為24.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng) 3.1個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4.14億元，增長(zhǎng)33.6%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯 提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬(wàn)元，增長(zhǎng)144.1%；利稅5134萬(wàn)元，增長(zhǎng)39.8 %；無(wú)虧損企業(yè)。 【農(nóng)村經(jīng)濟(jì)】 全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值4.55億元，增長(zhǎng)5.6%。糧食總產(chǎn)11.16萬(wàn)噸，比上年下降2.2%。 蔬菜產(chǎn)量5.81萬(wàn)噸，增長(zhǎng)6.8%。水果產(chǎn)量2816噸，增長(zhǎng)23.8%。畜牧業(yè)產(chǎn)值1.33億元，占 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的52.3 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值23.11億元，增長(zhǎng)14.2%，入庫(kù)本區(qū)稅金3763萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.1%。 【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng)42個(gè)，營(yíng)業(yè)面積42 .5萬(wàn)平方米，集貿(mào)市場(chǎng)成交額14.32億元，增長(zhǎng)12.8%。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額7.11 億元，增長(zhǎng)13.5%。 【非公有制經(jīng)濟(jì)】 非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅收7430萬(wàn)元，占稅收總額的69.7％，占財(cái)政收入的58.6 ％。全年實(shí)現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)零售額62.055萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)14.5%，市場(chǎng)占有份額87.2% ，直接拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升12.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 率達(dá)92.6%。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)16.4 %，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)68.6%，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)9.3個(gè)百 分點(diǎn)。 【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆 筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化 ，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造 舊城18萬(wàn)平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋25 8萬(wàn)平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn) 良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。 【招商引資】 　建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南 》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江 龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目110個(gè)，總投資6.42億元，到位資金3.7 6億元，其中：工業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，總投資7900萬(wàn)元；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，引進(jìn)資金1363萬(wàn)元 。 【固定資產(chǎn)投資】 全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資7.83億元，增長(zhǎng)35.1％，其中：基本建設(shè)投資2.55億元，增 長(zhǎng)15.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.10億元，增長(zhǎng)160.3%。 紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積6.5平方千米，轄3個(gè)行政村，5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬(wàn) 元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬(wàn)元，財(cái)政收入491.58萬(wàn)元。轄區(qū)內(nèi)個(gè)體 私營(yíng)企業(yè)480余家，個(gè)體工商戶1100余戶。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬(wàn)元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，幅員面積1.5平方千米，轄5個(gè)社區(qū)，36個(gè)居民小組，年末總?cè)丝?7 ,126人。街道工業(yè)總產(chǎn)值1005萬(wàn)元，工業(yè)銷售收入900萬(wàn)元，財(cái)政收入637萬(wàn)元。重點(diǎn)企 業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠、瀘州市大鵬彩印廠、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等。全年引進(jìn)企業(yè)4家，到位資金303萬(wàn)元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模， 現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)已投資207萬(wàn)元。 蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，幅員面積2.5平方千米，轄1個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?572人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口4540人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5148萬(wàn)元，財(cái)政收入 410萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入3225元。重點(diǎn)企業(yè)有洪達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司、通用工程機(jī)械廠、 龍馬潭區(qū)三友實(shí)業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標(biāo) 牌廠等。引進(jìn)企業(yè)13家，到位資金223萬(wàn)元。 二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況 城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū) ，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能， 努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城 市個(gè)性和城市特色。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建 工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作 ，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū)、江陽(yáng)西路北延線及百子圖片區(qū)、 杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計(jì)完成投資396.2萬(wàn) 元。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治2002年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。全長(zhǎng)2千米，工程內(nèi) 容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。 福華大廈、佳樂南高科技城、佳樂雅典苑電梯公寓、酒城購(gòu)物中心、移動(dòng)公司第二交換 局房大樓、廣電中心、瀘州商業(yè)大世界綜合樓、順通水晶廣場(chǎng)綜合樓、天益廣場(chǎng)綜合大 樓等一批城市標(biāo)志性建筑基本竣工；科維電器商城、川南建材城、沱江建材市場(chǎng)等一批 重點(diǎn)市場(chǎng)部分竣工；市級(jí)體育中心、市青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大樓等正在建設(shè)之中。這 些商貿(mào)、服務(wù)、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強(qiáng)城市的承載能力和輻射作用， 城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河?xùn)|新區(qū)以及高壩、魚塘、江陽(yáng)科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南 新區(qū)的啟動(dòng)，將進(jìn)一步促進(jìn)瀘州城市化進(jìn)程。 三、綜述 從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城 市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加 快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國(guó)民經(jīng) 濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了 明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā) 市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。 由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的 流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù) 低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn) 一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下龍馬潭區(qū)的 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)龍馬潭區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。 GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的； 與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民 的實(shí)際購(gòu)買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需 求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 國(guó)家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化 、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開 、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益；在政策的壓力 下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā) 商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 同時(shí)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將 進(jìn)一步刺激居民的購(gòu)房欲望，擴(kuò)大了購(gòu)房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng) 持續(xù)繁榮。 瀘州市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)也基本反 映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問(wèn)題。因?yàn)樽≌袌?chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分份額，房 地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上。...
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